Bất động sản 'hút' hết các dòng tiền nhưng sốt đất khó xảy ra

Với các nhà đầu tư, bất động sản vẫn đang là kênh đem lại lợi nhuận lớn nhất nhưng theo giới chuyên gia đây cũng là lĩnh vực đang hút hết nguồn vốn của sản xuất và khiến nền kinh tế tiềm ẩn bất ổn.

Thị trường sôi động ngay sau Tết

Khánh Linh, nhân viên môi giới của một công ty bất động sản quy mô nhỏ ở Bình Thạnh cho hay, chỉ trong vòng một tháng sau Tết âm lịch, cô đã chốt được 4 giao dịch căn hộ thuộc khu Vinhomes. Thành quả này ngang bằng với cả 4 tháng đầu năm 2017. "Em cũng không ngờ là ngay sau Tết, lại tháng 1 âm lịch mà người mua căn hộ lại nhiều đến thế", Linh nói.

Ngay sau Tết âm lịch, giá đất nền tại huyện Củ Chi liên tục tăng, biến nơi này trở
thành một "điểm nóng" của thị trường. Ảnh: Trần Mạnh

Một nhân viên khác tên Ngọc An chuyên môi giới căn hộ tại quận Bình Thạnh thì đang "như lửa đốt" khi chưa thể vào ngay Tp.HCM do bận việc ở quê. "Thấy bạn bè em bán quá trời mà mình ở quê bức bối quá. Cũng may có những khách quen họ vẫn điện thoại nên ở xa em vẫn tư vấn mua nhà được. Khi khách cần đi xem căn hộ thì em chuyển qua cho bạn em ở trong Sài Gòn đưa đi. Giá cũng đã tăng lên 400-500 triệu đồng mỗi căn hộ 3-4 tỉ đồng rồi", Ngọc An cho biết.

Tuy nhiên, phân khúc bất động sản phát triển nhanh nhất trong những tháng đầu năm 2018 lại không phải là căn hộ. Theo giám đốc của một công ty môi giới, đất nền mới là phân khúc "nóng" nhất. Vị này cho hay: "Đất nền vùng ven Tp.HCM và các tỉnh lân cận như Long An, Bình Dương và Đồng Nai mới là phân khúc tăng trưởng mạnh nhất trong thời gian qua. Kịch bản của một cơn sốt mới như hồi năm 2017 đang lặp lại, dù là nhẹ hơn".

Tương tự, ông Phạm Lâm, TGĐ Công ty CP DKRA Việt Nam cho biết, từ sau Tết Nguyên Đán giao dịch đất nền phân lô vùng ven Tp.HCM và các tỉnh giáp ranh như Bình Dương, Đồng Nai, Long An đang rất sôi động.

"So với trước Tết mức giá đất nền đã tăng trung bình khoảng 3 - 5% đối với CĐT tung hàng giai đoạn mới và 5 - 10% đối với những nhà đầu tư cá nhân rao bán lại, cục bộ một số dự án mức tăng lên đến 10 - 15%. Ví dụ dự án Central Garden của DRH ở Lái Thiêu, Thuận An, Bình Dương; T&T Long Hậu của T&T Tại Long Hậu (Cần Giuộc, Long An)…

Trong khi đó, mức giá phân khúc căn hộ chỉ tăng với những dự án đã có sự chuẩn bị kỹ càng và đầu tư bài bản và theo đợt của CĐT. Mức tăng trung bình khoảng 3 – 5% so với giá của đợt bán hàng trước đối với những dự án có quy mô lớn. Đối với một số dự án có vị trí đẹp, giao thông thuận lợi mức giá chủ đầu tư bán ra tăng 8 – 10%. Ví dụ một số dự án dự án nằm dọc trục đường Võ Văn Kiệt ở quận 8 được mở bán trước tết Âm Lịch", ông Lâm tiết lộ.

Việc đất nền vùng ven Tp.HCM và một số vùng lân cận đang lên "cơn sốt nhẹ" cũng được ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Tp.HCM (Horea) xác nhận. Tuy nhiên, theo ông Châu cơn sốt đất nền đầu 2018 đang chuyển hướng qua Củ Chi, cùng với đó là một số khu vực ở vùng xa của quận 9 và Thủ Đức.

Lãnh đạo Horea cũng cho rằng tình trạng sốt đất đầu năm 2018 chủ yếu là do khâu trung gian đẩy giá lên để kiếm lời. "Phân khúc đất nền thì do một số thông tin về quy định tách thửa chưa được triển khai rõ ràng, quy trách nhiệm người đứng đầu địa phương nên dễ bị cò đất lợi dụng để bán đất. Còn căn hộ thì ngoài nhóm khách hàng mua vì có nhu cầu thực còn có tình trạng các nhà đầu tư bán cho các đại lý gom hết hàng sau đó đẩy giá lên cao", ông Châu phân tích.

Sốt đất khó xảy ra

Các chuyên gia bất động sản cho rằng, sốt đất hồi đầu năm 2017 và đợt sốt mới gần đây có nguyên nhân không giống nhau. Nếu sốt đất năm 2017 là do một số thông tin về nâng cấp huyện lên quận hoặc quy hoạch những đô thị mới thì cơn sốt đầu năm nay chủ yếu do sự đa dạng về giá trị đầu tư đất và lợi nhuận kỳ vọng cao (từ vài trăm triệu cho đến hàng chục tỉ), vì thế ai cũng có thể đầu tư theo năng lực tài chính.

Ngoài ra, lợi nhuận kinh doanh của 2017 từ các lĩnh vực nghành nghề như tài chính, chứng khoản, buôn bán, bất động sản… được hiện chuyển qua bất động sản nói chung và đất nền nói riêng khiến thị trường sôi động hơn.

Bên cạnh đó, hệ thống hạ tầng của Tp.HCM và lân cận tiếp tục được đầu tư, hoàn thiện cũng góp phần tạo động lực gia tăng giá trị bất động sản. Chẳng hạn, đường Vành đai 3 đi qua các khu vực Tp.HCM, Long An, Đồng Nai, Bình Dương, đường Vành đai 4 đi qua các khu vực Long An, Tây Ninh, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu.

Trong khi đó, các kênh đầu tư còn lại chưa đủ sức hút nên các nhà đầu tư sẽ có tâm lý tìm kiếm kênh hấp dẫn và đem lại lợi nhuận vượt trội, hiện tại chính là bất động sản đất nền.

Phân khúc căn hộ sẽ khó xảy ra hiện tượng "sốt giá" vì nguồn cung khá dồi dào. Ảnh: Trần Mạnh

Tuy nhiên, theo các chuyên gia tình trạng sốt đất do giao dịch bất động sản quá nóng là khó xảy ra vì thời gian tới nhà nước sẽ tiếp tục áp dụng nhiều biện pháp quản lý trong khi nguồn cung căn hộ tiếp tục dồi dào trong thời gian tới.

Theo ông Lê Hoàng Châu, ngân hàng đang thực hiện các chính sách siết tín dụng vào bất động sản, tín dụng tiêu dùng chuyển sang bất động sản, Tp.HCM cũng đã ban hành các văn bản hướng dẫn chi tiết về quy định tách thửa, như vậy đất nền và căn hộ sẽ được điều chỉnh trong thời gian tới chứ hiện tượng sốt như hồi năm 2017 là khó xảy ra.

Còn theo ông Phạm Lâm, giới đầu tư vẫn sẽ ưa chuộng đất nền vì loại bất động sản này ngày càng hạn chế nguồn cung, hơn nữa người Việt cũng có tâm lý thích sở hữu đất nền. Trong khi đó, do có nguồn cung dồi dào và đa dạng, đáp ứng đủ các nhu cầu về ở hoặc đầu tư nên phân khúc căn hộ sẽ có nhiều lựa chọn cho người mua, nên khó xảy ra sốt ở phân khúc này. Ông Lâm dự báo tỉ lệ người mua để ở trong năm nay có thể sẽ giảm nhiệt vì việc bán lại (tính thanh khoản) nhiều khả năng sẽ chậm do cạnh tranh, do mức giá trong một năm qua đã lên cao.

Sự kiểm soát dòng tiền cho vay BĐS từ ngân hàng theo yêu cầu của Ngân hàng nhà nước trong văn bản số 563/Ngân hàng nhà nước ngày 23/01/2018 cũng là một trong những lý do tác động đến quyết định đầu tư bất động sản của khách hàng. Cụ thể, Ngân hàng nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài chuyển dịch cơ cấu tín dụng theo hướng ưu tiên tập trung vốn cho sản xuất, kinh doanh đồng thời hạn chế mức độ tập trung tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, xây dựng, chứng khoán.

Năm 2018, mục tiêu tăng trưởng tín dụng mà Ngân hàng nhà nước đặt ra là 17%. "Tôi cho rằng thị trường BĐS hiện nay đang tiếp tục duy trì sự tích cực của 2017 và đang có sự theo dõi chặt chẽ của cơ quan nhà nước nên khi có những dấu hiệu quá nóng thì nhà nước sẽ có những chính sách hợp lý để giảm nhiệt. Qua đó hiện nay chưa đủ các dấu hiệu điều kiện để dẫn đến tình trạng bong bóng bất động sản", ông Lâm kết luận.