Bất động sản 2018: Căn hộ tầm trung áp đảo, đất nền tăng trưởng nóng

Nguồn cung căn hộ tầm trung dồi dào

Nếu năm 2016, căn hộ cao cấp áp đảo thị trường thì năm 2017, phân khúc này không còn giữ thế thượng phong. Từ cuối năm 2016 và trong suốt năm 2017, một số chủ đầu tư đã cơ cấu lại sản phẩm, hướng đến nhu cầu chung của thị trường. Cuộc chuyển hướng này có sự góp mặt của nhiều đại gia như Vingroup, FLC, Mường Thanh.

Căn hộ vừa túi tiền có 1-2 phòng ngủ với giá bán trên dưới 1 tỉ đồng/căn sẽ là phân khúc chủ đạo của thị trường 2018

Số liệu được công bố tại hội thảo “Thị trường bất động sản Việt Nam 2016-2017: Toàn cảnh và dự báo” của Batdongsan.com.vn cho biết, năm 2016, tính đến tháng 10, căn hộ cao cấp chiếm 43% nguồn cung, TP.HCM là 50%. Thế nhưng, đến năm 2017, tại Hà Nội, phân khúc cao cấp và siêu cao cấp chỉ chiếm khoảng 12,2 % nguồn cung. Con số này ở Tp.HCM là 29%.

Trong khi đó, căn hộ có mức giá phù hợp nhu cầu thị trường (dưới 25 triệu/m2) trong năm 2017 lại tăng lên đáng kể ở cả 2 thành phố. Thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận nguồn cung lên tới 60,1% ở phân khúc này. Riêng Tp.HCM, các sản phẩm có giá bán dưới 25 triệu đồng/m2 chiếm tỷ trọng 54,7 % tổng nguồn cung. Tỉ lệ hấp thụ căn hộ vừa túi tiền ở 2 thị trường đều đạt trên 50%.

Sự tăng cung của dòng sản phẩm phù hợp khả năng chi trả của số đông dân chúng cho thấy thị trường bất động sản đang phát triển theo hướng ổn định, bền vững hơn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM cho rằng năm 2018, căn hộ vừa túi tiền có 1-2 phòng ngủ với giá bán trên dưới 1 tỉ đồng/căn sẽ là phân khúc chủ đạo và có tính thanh khoản cao nhất của thị trường. Phân khúc nhà ở xã hội cũng sẽ phát triển mạnh hơn trong năm nay.

Đại diện Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận định, so với 2017, trong năm 2018, nhà ở cao cấp sẽ có nguồn cung hạn chế hơn, nhất là tại Hà Nội do quỹ đất phù hợp để phát triển phân khúc này đã không còn đủ. Ngược lại, nguồn cung nhà ở vừa túi tiền sẽ tiếp tục gia tăng do có nhiều dự án đến thời điểm, điều kiện ra hàng. Tuy nhiên, cung tăng nhưng khả năng sức tiêu thụ có thể sẽ không tăng nhiều, điều đó dẫn đến sự cạnh tranh mạnh mẽ trong bán hàng. Do vậy, giá bất động sản năm 2018 ở phân khúc chung cư khó có sự tăng đột biến, dự báo mức tăng chỉ vào khoảng 5% cho cả năm.

Đất nền sẽ tiếp tục “nóng”

Năm 2017, khu Đông, khu Tây và khu Nam (Tp.HCM) trở thành tâm điểm của bất động sản cả nước khi giá đất nền vượt đỉnh cơn sốt 2007 vào đầu năm. Những biện pháp ngăn chặn sốt ảo của chính quyền khiến thị trường đất nền Tp.HCM trầm lắng vào giữa năm. Tuy nhiên, cuối năm, phân khúc này tiếp tục leo đỉnh.

Năm 2018 tiếp tục là năm tăng trưởng nóng của đất nền

Khảo sát dựa trên hành vi người dùng của Batdongsan.com.vn – kênh thông tin bất động sản có lượt truy cập lớn nhất Đông Nam Á - cho thấy đất nền và bất động sản gắn liền với đất như nhà riêng, nhà phố, nhà liền kề là những loại hình có lượt tìm kiếm cao nhất trong năm 2017. Cụ thể, tỉ lệ tìm kiếm những phân khúc này ở Hà Nội là khoảng 60%, Tp.HCM là 80%. Từ cơ sở này, Ban Nghiên cứu thị trường của Batdongsan.com.vn nhận định, năm 2018 tiếp tục là năm tăng giá của đất nền.

Trên thực tế, ngay đầu năm 2018, Quyết định 60/2017/QĐ-UBND thay thế Quyết định 33 quy định diện tích đất tối thiểu được tách thửa tại TP.HCM có hiệu lực đã khiến đất nền Tp.HCM tiếp tục lên cơn sốt. Hoạt động phân lô bán nền diễn ra rầm rộ.

Bà Nguyễn Thị Minh Thy, giám đốc TTC Land Services cho rằng giá bất động sản năm 2018 sẽ tăng mạnh ở phân khúc đóng vai trò chủ lực là đất nền. Nguyên nhân của sự tăng giá là do khan hiếm quỹ đất và sự trượt giá của dòng tiền. “Năm 2018, giá bất động sản sẽ tăng thêm ít nhất từ 10-20% so với năm 2017”, bà Thy nhấn mạnh.  

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu nhận định giá đất nền sẽ tiếp tục tăng trong năm 2018. Sự thông thoáng trong cơ chế và hệ thống cơ sở hạ tầng giao thông đang ngày càng được hoàn thiện là nguyên nhân khiến các nhà đầu tư nước ngoài, nhà đầu tư từ Hà Nội và nhiều tỉnh thành lân cận "đổ tiền" về Tp.HCM đầu tư bất động sản.

Bên cạnh đó, các khu vực trở thành đặc khu kinh tế trong tương lai là Vân Đồn, Phú Quốc và Bắc Vân Phong sẽ là những điểm nóng đáng chú ý của đất nền trong năm 2018. Trao đổi với báo chí, ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch HĐQT DTJ Group cho rằng những địa phương trên đang chuẩn bị trở thành đặc khu kinh tế nên giá bất động sản được điều chỉnh tăng cao là điều dễ hiểu. Giá đất tại những khu vực này tăng còn do có xuất phát điểm thấp. Được biết, trước kia người dân ở đây bán đất với giá rất thấp, chỉ khoảng 1 đến 2 triệu/m2. 

Trong khi đó, thị trường bất động sản phía Bắc, đất nền khu vực phía Tây (Hà Đông, Hoài Đức) và phía Đông (Long Biên) được dự báo sẽ tiếp đà tăng giá trong năm nay. Năm 2018, các tuyến giao thông huyết mạch, xuyên tâm tiếp tục được triển khai như: đường vành đai 4, tuyến đường sắt Nhổn - Ga Hà Nội, đường Tây Thăng Long, Quốc lộ 32 nối Hoài Đức, Đan Phượng… sẽ trở thành chất kích thích đẩy giá lên cao. Ngoài ra, quỹ đất các quận trung tâm mới như Nam Từ Liêm, Hà Đông… đang bị thu hẹp dần. Ông Phạm Thành Hưng, phó chủ tịch CenGroup nhận định: “Khi quỹ đất không còn nhiều, việc đất nền lên giá trong chu kỳ bất động sản là điều dễ hiểu”.

Đại diện một sàn giao dịch bất động sản tại phía Tây (xin giấu tên) cho rằng đất nền phía Đông, phía Tây Hà Nội sẽ tiếp tục tăng giá trong năm 2018. Tuy nhiên, vị lãnh đạo này cho rằng đất nền các khu vực trên sẽ không có mức tăng đột biến hay phi mã do mặt bằng giá đã được thiết lập cao trong những năm gần đây. “Tôi cho rằng mức tăng phổ biến sẽ dao động từ 10-20%”, vị lãnh đạo này nhấn mạnh.

Thúy An