Báo cáo 'dắt mũi' thị trường, tham gia ‘thổi’ giá đất

>> Ai đang 'thổi' giá nhà đất Tp.HCM?

Loạn số liệu, báo cáo

Đến hẹn lại lên, các công ty nghiên cứu thị trường đều đặn công bố báo cáo về tình hình thị trường bất động sản trên mọi mặt trận từ giao dịch, sức mua tới giá cả, nhu cầu, đồng thời dự báo cho quý kế tiếp. Điều đáng bàn là, kết quả báo cáo của các công ty có sự chênh lệch rất lớn.

Đơn cử, trong báo cáo của Savills Việt Nam về phân khúc căn hộ bán và biệt thự - nhà liền kề quý II, đơn vị này cho biết, thị trường Tp.HCM có 4.700 căn hộ mới đến từ 11 dự án, trong đó 4 dự án mới và 7 dự án hiện hữu. Cùng về thị trường Tp.HCM quý II, trong báo cáo của CBRE Việt Nam, con số này lại là 9.580 căn chào bán mới đến từ 31 dự án, tăng 80% so với quý I. Như vậy hai báo cáo cho cùng một khoảng thời gian (quý II) chênh lệch đến 20 dự án với 4.880 căn hộ. Một đơn vị nghiên cứu khác là Công ty JLL lại công bố có 7.631 căn hộ.

Một ví dụ khác tại phân khúc biệt thự - nhà liền kề. Trong khi theo Savills Việt Nam chỉ có 390 căn được mở bán mới thuộc 8 dự án thì CBRE Việt Nam cho rằng có tới 671 sản phẩm chào bán mới, riêng JLL đưa ra con số lên tới 1.381 sản phẩm được mở bán. Dễ dàng nhận ra số liệu mà JLL đưa ra nhiều hơn cả số liệu cộng lại của CBRE Việt Nam và Savills Việt Nam.

Ngoài việc khiến độ tin cậy giảm sút, sự chênh lệch quá lớn giữa các con số còn đặt nghi vấn các công ty này đã đưa ra những nhận định theo hướng dẫn dắt thị trường, nhằm đem lại lợi ích cho việc kinh doanh mua bán của họ. Bởi lẽ, không chỉ nghiên cứu, hầu hết những công ty này còn có chức năng môi giới bất động sản, cho thuê văn phòng và các dịch vụ khác về nhà đất... Chẳng hạn trong báo cáo quý II/2017 về thị trường bất động sản Hà Nội, nếu Savills Việt Nam cho rằng lượng giao dịch về căn hộ tăng 5% so với quý I và tăng 13% theo năm, thì nhận định của CBRE Việt Nam lại hoàn toàn trái ngược khi cho rằng số căn hộ được chào bán trong quý II đã giảm 14% so với quý I.

Để tránh rủi ro trong kinh doanh bất động sản, nhà đầu tư không nên vội vàng tin
vào những báo cáo thị trường không khách quan. Ảnh: Đào Ngọc Thạch

Đá bóng kiêm... bình luận

Theo nhận xét của một chuyên gia về bất động sản, các báo cáo nghiên cứu thị trường tại Việt Nam của những công ty nói trên chắc chắn mang tính chủ quan. Bởi lẽ những đơn vị này đều kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản. Theo đó, nếu kinh doanh dự án ở khu vực nào, các công ty sẽ phát hành những báo cáo nghiên cứu thị trường có những số liệu, đánh giá, nhận định giúp có lợi cho khu vực đó. Không những thế, còn có cả hiện tượng chủ dự án sẽ 'bắt tay' với đơn vị nghiên cứu thị trường để công bố những báo cáo theo kiểu 'bơm thổi' giá nhà đất tại những khu vực công ty đang triển khai dự án.

Về điều này, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM Lê Hoàng Châu từng nói thẳng: Hầu hết các báo cáo về thị trường bất động sản hiện nay đều liên quan đến lợi nhuận, phục vụ mục đích riêng, nhằm đem lại lợi ích cho mình chứ không khách quan, vô tư, có lợi cho người mua, cho thị trường. Cả Savills và CBRE hiện đang là những đơn vị vừa tư vấn và quản lý, vừa bán hàng cho rất nhiều dự án trên thị trường, những thông tin họ đưa ra luôn mang đến lợi thế cho những dự án mà họ tham gia.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cũng nhìn nhận, trên thế giới, những dịch vụ kiểu này thực ra đã phát triển khá sớm và hình thành những tổ chức chỉ chuyên công bố thông tin. Những tổ chức này hoạt động hoàn toàn độc lập, họ có thể bị kiện nếu đưa ra những thông tin không được đánh giá dựa trên các phương pháp tin cậy. Còn tại Việt Nam, các công ty nghiên cứu thị trường bất động sản vừa công bố thông tin lại vừa cung cấp dịch vụ, kinh doanh, nên chắc chắn trong nhiều trường hợp, các nhận định, số liệu, dự báo mà họ đưa ra không đảm bảo khách quan.

Thậm chí, có những đơn vị còn tận dụng các báo cáo thị trường để 'thổi giá' bất động sản. Chẳng hạn họ có thể chỉ thu thập thông tin một vài trường hợp tăng giá bởi lý do đặc biệt, nhưng phần lý do này sẽ bị bỏ qua, thay vào đó họ tập trung tung tin giá tăng, rồi nhận định dẫn dắt thị trường hình thành một xu thế chung. Một 'chiêu khác' mà các công ty hay sử dụng là dương đông kích tây. Ví dụ, nếu muốn bán đất khu này thì họ sẽ tung tin giá bất động sản khu vực gần đó đang tăng nhằm thu hút khách hàng quay về mua khu lân cận. Đây là một trong những thủ thuật kinh doanh nhiều doanh nghiệp thường dùng hiện nay.