Bảng giá đất thực tế chỉ để... tính thuế?!

Bảng giá đất hiện nay bất cập trong việc tính tiền sử dụng đất, đền bù, hỗ trợ người bị thu hồi đất.

Chỉ bằng 10 - 20% giá thị trường

Sau khi tiến hành điều tra bảng giá đất ở Tp.HCM, Nha Trang, Đồng Nai, Bạc Liêu..., bà Trần Thị Việt Hòa, giảng viên Khoa Quản lý đất đai, bất động sản (Đại học Nông Lâm Tp.HCM), kết luận rằng ở những địa phương có bảng giá đất xây dựng tốt nhất, mức giá trong đó cũng chỉ bằng 60% giá thị trường. Một số nơi ở các quận trung tâm Tp.HCM, giá chỉ bằng 10 - 20% thị trường. Thực trạng này khiến bảng giá đất không phản ánh, thể hiện được biến động của giá đất qua các năm là bao nhiêu, tăng ở đâu, tại sao tăng. Từ đó công cụ điều tiết thị trường, quản lý vĩ mô của nhà nước bị hạn chế. “Sở dĩ có những bất cập trên là do bảng giá đất đang bị khóa ở trong khung, các quy định xây dựng bảng giá đất không phù hợp”, bà Hòa phân tích.

Hạn chế đó khiến bảng giá đất không còn là công cụ để nhà nước điều tiết các lợi ích từ đất, quản lý mức biến động giá đất trên thị trường, mà chủ yếu chỉ dùng để tính thuế. Khi tính tiền bồi thường phải định giá lại. “Do bảng giá đất quá thấp so với thị trường nên khi bồi thường, nhà nước phải hỗ trợ thêm từ 1,5 - 5 lần bảng giá đất. Rồi mức hỗ trợ còn cao hơn so với bồi thường. Trong khi khoản hỗ trợ này không phải ai cũng được hưởng mà còn phụ thuộc vào chính sách đất đai, xem ai đủ điều kiện được hỗ trợ, ai không được hỗ trợ. Dẫn đến người đồng ý, người không đồng ý. Từ đó phát sinh khiếu kiện, khiếu nại do chính sách hỗ trợ không công bằng”, bà Hòa phân tích.

Đại diện Sở Tài nguyên - Môi trường (TN-MT) tỉnh Long An bày tỏ: “Bỏ ra một đống tiền, từ xã đến tỉnh làm mấy tháng mới thông qua được bảng giá đất. Tuy nhiên, mới sử dụng được 4 tháng lại phải làm lại. Rõ ràng là không ổn, lãng phí”.

Ông Nguyễn Hồng Quế, đại diện Sở TN-MT Đồng Nai thẳng thắn: “Xây dựng bảng giá đất tốn rất nhiều công sức, tiền bạc khi phải thuê cả đơn vị tư vấn. Nhưng cuối cùng nhà nước lại cũng quyết giá luôn. Vậy thuê làm gì cho lãng phí”.

Hai phương án điều chỉnh

Một chuyên gia cho rằng, để giải quyết việc bảng giá đất thấp hơn nhiều so với giá thị trường, các địa phương phải điều chỉnh tăng. Nhưng khi đó, người dân phải đóng tiền sử dụng đất, thuế, phí cao hơn. Giá nhà đất thị trường từ đó cũng sẽ cao hơn, người dân càng khó mua được nhà hơn. Đó là các vấn đề phải giải quyết.

Bà Trần Thị Việt Hòa đề xuất 2 phương án. Một là ban hành bảng giá đất tăng lên theo giá thị trường, đồng thời điều chỉnh giảm các mức thuế, tiền sử dụng đất xuống tương đương mức tăng. Hai là ban hành một bảng giá đất bằng 50% giá thị trường, khi bồi thường, tính tiền sử dụng đất sẽ cộng thêm một hệ số nhất định. Làm như thế sẽ công khai, minh bạch. Người dân, doanh nghiệp biết được số tiền mình phải đóng thêm khi chuyển mục đích sử dụng đất là bao nhiêu mà không cần phải thuê một đơn vị thẩm định giá đất, không làm xáo trộn thị trường, đời sống người dân.

Một số chuyên gia kiến nghị nên tách phần bồi thường ra để thẩm định giá riêng. Nếu các khu đất cùng một điều kiện kinh tế như nhau thì bồi thường giống nhau. Như vậy sẽ tạo sự công bằng, hạn chế khiếu kiện.

Tuy nhiên, ông Bùi Ngọc Tuân, Cục trưởng Cục Kinh tế và Phát triển quỹ đất (Bộ TN-MT), cho biết Bộ TN-MT cũng đang đưa ra hai phương án điều chỉnh giá đất để lấy ý kiến. Một là bảng giá đất sẽ có thời hạn điều chỉnh 5 năm/lần (thay vì điều chỉnh mỗi năm 1 lần như hiện nay). Sẽ điều chỉnh giá của một loại đất hoặc một số loại đất trong bảng giá trước thời hạn 5 năm khi có trên 50% số tỉnh, thành phố trực thuộc T.Ư trong vùng giá đất đề nghị điều chỉnh. Điều chỉnh giá của toàn bộ bảng giá đất trước thời hạn 5 năm khi có trên 2/3 số tỉnh, thành phố trực thuộc T.Ư có đề nghị điều chỉnh.

Phương án 2, theo ông Tuân, khi giá chuyển nhượng QSDĐ có sự thay đổi (tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong bảng giá đất, thời gian tăng hoặc giảm từ 90 ngày trở lên với phạm vi từ trên 50% số quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố) thì Sở TN-MT trình UBND tỉnh, thành phố điều chỉnh cho phù hợp.