Vi bằng có giá trị gì khi mua bán, chuyển nhượng bất động sản?

Hỏi:

Tôi có kế hoạch sẽ mua một mảnh đất chưa có sổ đỏ. Một vài người bạn khuyên tôi nên lập vi bằng về việc mua bán rồi sau này mới làm hợp đồng mua bán chính thức khi đã có sổ đỏ. Vậy luật sư cho tôi hỏi vi bằng là gì và vi bằng có giá trị pháp lý như thế nào?

Đông Xuân Minh

Trả lời:

Điều 2 Nghị định 135/2013/NĐ-CP ngày 18/10/2013 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 61/2009/NĐ-CP ngày 24/07/2009 quy định: "Vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác".

Cũng theo điều này, thừa phát lại là người được Nhà nước bổ nhiệm để làm các công việc về thi hành án dân sự, tống đạt giấy tờ, lập vi bằng và các công việc khác theo quy định của Nghị định và pháp luật có liên quan.

Vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác. Ảnh minh họa: Internet

Tại Nghị định 61/2009/NĐ-CP, thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng được quy định tại Điều 25 như sau:

"1. Thừa phát lại có quyền lập vi bằng đối với các sự kiện, hành vi theo yêu cầu của đương sự, trừ các trường hợp quy định tại Điều 6 của Nghị định này; các trường hợp vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng; vi phạm bí mật đời tư theo quy định tại Điều 38 của Bộ luật dân sự; các trường hợp thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng hoặc thuộc thẩm quyền chứng thực của Ủy ban nhân dân các cấp và các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.

2. Thừa phát lại được lập vi bằng các sự kiện, hành vi xảy ra trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi đặt Văn phòng Thừa phát lại".

Giá trị pháp lý của vi bằng

Điều 7 Thông tư liên tịch số 09/2014/TTLT-BTP-TANDTC-VKSNDTC-BTC ngày 28/02/2014 nêu rõ:

"Vi bằng do Thừa phát lại lập là nguồn chứng cứ để tòa án xem xét khi giải quyết vụ án và là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp theo quy định của pháp luật.

Trong quá trình đánh giá, xem xét giá trị chứng cứ của vi bằng, nếu xét thấy cần thiết, Tòa án, Viện Kiểm sát nhân dân có thể triệu tập Thừa phát lại để làm rõ tính xác thực của vi bằng".

Căn cứ theo những quy định trên, khi mảnh đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, việc bạn lập vi bằng về việc chuyển nhượng sẽ xác nhận hai bên đã có giao kết chuyển nhượng tại thời điểm lập.

Khi làm thủ tục sang tên sổ đỏ, hai bên không thể dựa vào vi bằng đã lập trước đó mà vẫn phải lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng tại tổ chức công chứng địa phương như Điều 122 Luật nhà ở 2014 đã quy định. Bởi vi bằng chỉ xác nhận có giao kết chuyển nhượng và có giá trị là chứng cứ tại tòa nếu xảy ra tranh chấp trước khi hai bên lập hợp đồng chuyển nhượng tại tổ chức công chứng.

Luật sư, thạc sỹ Phạm Thanh Bình
Công ty Luật Bảo Ngọc, Hà Nội