Bán nhà chưa có giấy chứng nhận sở hữu

Hiện công ty này vẫn chưa làm giấy chứng nhận sở hữu nhà ở, do nhu cầu, tôi muốn bán căn nhà trên, nhưng công ty hướng dẫn phải ra công chứng (trước đây chỉ ra công ty xin thay đổi hợp đồng). Xin hỏi, thủ tục khi bán nhà và ra công chứng? Các khoản thuế phải nộp khi bán nhà và số thuế hoặc phần trăm giá trị phải nộp?

Xin cảm ơn.

Khải Hoàn

- Trả lời:

Theo thư ông hỏi, tôi hiểu rằng ông đã nhận bàn giao nhà từ công ty địa ốc và nhà này chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Trước đây khi người mua nhà ở chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu thì người mua nhà trong dự án liên hệ với chủ đầu tư thực hiện thủ tục mua bán bằng cách sang tên hợp đồng cho người mua nhà mới và người bán nhà phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Hiện theo điểm c khoản 3 điều 20 thông tư 16/2010/TT-BXD, trong trường hợp ông đã nhận bàn giao nhà từ chủ đầu tư và bán lại nhà này cho người khác thì phải thực hiện việc mua bán nhà ở theo đúng thủ tục quy định của Luật nhà ở và pháp luật về dân sự (bên bán phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp, các bên phải lập hợp đồng mua bán nhà ở và nộp thuế cho Nhà nước theo quy định).

Tuy nhiên, hiện tại ông chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà nên không thể thực hiện việc mua bán theo đúng quy định được.

Tại khoản 7 điều 16 nghị định 71/2010/NĐ-CP đã quy định: chủ đầu tư dự án nhà ở phải “làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp nhà ở được xây dựng để bán và bàn giao các giấy tờ có liên quan đến nhà ở cho bên mua trong thời gian tối đa là 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua, trừ trường hợp bên mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận”.

Nghĩa là trong vòng 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, chủ đầu tư phải hoàn tất việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho ông. Do vậy, ông nên liên hệ với công ty đã bán nhà cho ông để có được giấy chứng nhận quyền sở hữu, sau đó ông thực hiện việc bán nhà ở theo đúng quy định của pháp luật.

Thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà

Theo điều 93 Luật nhà ở, các bên trực tiếp hoặc thông qua người đại diện thỏa thuận về việc mua bán và lập hợp đồng mua bán nhà ở với các nội dung sau đây:

(i) Tên và địa chỉ của các bên

(ii) Mô tả đặc điểm của nhà ở

(iii) Giá và phương thức thanh toán

(iv) Thời gian giao nhận nhà ở

(v) Quyền và nghĩa vụ của các bên

(vi) Cam kết của các bên

(vii) Các thỏa thuận khác

(viii) Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng hoặc ký văn bản

(ix) Chữ ký của các bên. Hợp đồng mua bán nhà ở phải có chứng nhận của công chứng.

Các khoản thuế phải nộp

Theo điểm 3.5.1, mục II, phần B thông tư 84/2008/TT-BTC, khi bán nhà, ông phải nộp thuế thu nhập cá nhân bằng thu nhập tính thuế nhân với thuế suất 25%, trong đó thu nhập tính thuế = giá chuyển nhượng – (giá vốn + các chi phí hợp lý có liên quan) nếu xác định được giá vốn và các chi phí hợp lý liên quan (có hóa đơn, chứng từ đầy đủ, hợp pháp).

Trường hợp không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì thuế thu nhập cá nhân phải nộp bằng giá chuyển nhượng nhân với thuế suất 2%.

Nếu ông chỉ có một nhà ở duy nhất thì theo khoản 2, điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân, ông được miễn thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ hoạt động bán nhà này.

Lệ phí trước bạ nhà đất do bên mua chịu. Lệ phí trước bạ đối với nhà đất là 0,5% nhân với giá mua thực tế, trường hợp giá mua không phù hợp với giá thị trường tại thời điểm tính lệ phí trước bạ thì được xác định theo bảng giá tối thiểu do UBND thành phố quy định (khoản 2 điều 1 nghị định 80/2008/NĐ-CP, điều 5, 7 nghị định 176/1999/NĐ-CP).

Thân ái chào ông.

LS HUỲNH VĂN NÔNG
(Theo Tuổi trẻ)