Bài học bình ổn giá nhà từ Singapore và Hong Kong

Nhìn bên ngoài, thị trường bất động sản (BĐS) Singapore và Hong Kong có nhiều điểm tương đồng. Đây đều là 2 trung tâm tài chính lớn của châu Á và đang phải đối mặt với tình trạng giá nhà tăng vọt trong những năm gần đây. Chính phủ cả 2 nước đều phải nỗ lực để đưa giá BĐS về mức dễ chấp nhận hơn. Song, hiện giá nhà tại 2 thị trường này bắt đầu rẽ về 2 hướng khác nhau.

Theo đó, trong khi Singapore đã thành công trong việc sử dụng các chính sách kiềm chế đà tăng nhanh của giá nhà, đáp ứng nhu cầu của người mua nhà, thì chính quyền Hong Kong (Trung Quốc) vẫn đang vật lộn để kiểm soát thị trường này. Được biết, giá nhà trong tháng 9/2016 tại Singapore đã có mức giảm mạnh nhất trong 7 năm qua; trái lại, giá nhà tại Hong Kong đang có dấu hiệu tăng mạnh trở lại sau thời gian ngắn giảm nhẹ.

Tình trạng thị trường BĐS quá nóng đang tạo thêm cơn đau đầu cho người đứng đầu chính quyền Hong Kong Leung Chun-ying, người đã giành chiến thắng trong cuộc bầu cử vừa qua nhờ vào việc góp phần hạ nhiệt thị trường BĐS vào tháng 5/2016 (trước khi cuộc bầu cử diễn ra). Kể từ năm 2012, ông Leung đã đưa ra nhiều chính sách kiềm soát giá cả trên thị trường BĐS. Đó chính là một trong những yếu tố khiến chính quyền Trung Quốc đại lục ủng hộ ông trên cương vị hiện tại.

Việc tăng nguồn cung dự án nhà ở xã hội đã giúp Singapore kiềm chế thành công đà tăng nóng của giá nhà

Kết quả một cuộc điều tra trên diện rộng trong năm 2015 cho thấy, trong số các thị trường đô thị lớn thì giá nhà tại Hong Kong đang ở mức khó có thể chấp nhận nhất trong 11 năm qua. Trong khi đó, mặc dù Singapore không hẳn là thành phố với giá nhà rẻ (đứng thứ 27 trong danh sách xếp hạng), nhưng điểm tổng chung cao hơn do giá nhà ổn định trong những năm gần đây. Theo ước tính, trong khi một hộ gia đình tại Hong Kong phải mất 19 năm thu nhập trung bình để mua 1 căn nhà, thì tại Singapore chỉ là 5 năm.

Một trong những lý do giúp Singapore có thể kiểm soát giá nhà tốt hơn Hong Kong là bởi chính sách bán nhà ở xã hội tại thị trường này. Dưới sự kiểm soát của Uỷ ban Nhà ở và Phát triển Singapore, những giao dịch bán nhà ở xã hội cho cư dân chiếm 80% toàn bộ giao dịch BĐS cư trú trên thị trường. Trong khi đó, những giao dịch nhà ở xã hội chỉ chiếm khoảng 21% giao dịch nhà ở tại thị trường Hong Kong và người dân nơi đây phải nằm trong danh sách đợi hơn 3 năm mới có thể tiếp cận với các dự án nhà ở xã hội.

Ngoài ra, Hong Kong gặp khó khăn hơn khi áp dụng các chính sách kiềm chế giá nhà so với Singapore, vì dân số tại thành phố này đông hơn, khiến thiếu hụt nguồn cung so với nhu cầu.

Số liệu của chính quyền Hong Kong cho thất, ít nhất 25% các khu đất tại Hong Kong đã được đầu tư cơ sở hạ tầng và phát triển. Sự thiếu hụt nguồn cung lớn so với nhu cầu khiến giá nhà tại thành phố này khó lòng giảm xuống.

Tuy đã giảm 6,3% trong tháng 9 so với mức đỉnh cao nhất vào năm 2015, giá nhà tại Hong Kong vẫn tăng 35% kể từ khi các biện pháp thắt chặt được áp dụng vào năm 2012. Dù vậy, sau khi giảm xuống mức thấp nhất 25 năm vào tháng 2/2016, doanh số bán nhà đã tăng trở lại trong tháng 9, ở mức cao nhất kể từ đầu năm ngoái.

Còn một lý do khác khiến thị trường BĐS Hong Kong tăng nóng trong năm nay là bởi nhu cầu gia tăng từ các khách hàng tới từ Trung Quốc đại lục. Trong bối cảnh giá nhà tại các thành phố lơn như Thẩm Quyến và Thượng Hải tăng mạnh, Hong Kong trở thành điểm tới được nhiều cư dân Trung Quốc đại lục lựa chọn. Những giao dịch bán nhà cho khách hàng tới từ đại lục chiếm 9% toàn bộ các giao dịch BĐS tại Hong Kong trong quý II/2016, so với mức 5,8% cùng thời kỳ năm 2015.

Trong khi đó, lượng khách hàng Trung Quốc mua nhà tại Singapore chỉ chiếm 6,9% trong quý II/2016, giảm so với mức 7,1% năm 2015.