9 rủi ro và vướng mắc của môi giới BĐS trong giao dịch nhà đất

Luật sư Nguyễn Văn Lộc cho biết, hầu hết khách hàng đều quan niệm “người mua lầm chứ người bán không thể lầm”. Tuy nhiên với nhà môi giới BĐS, đây không phải là điều hoàn toàn đúng. Môi giới BĐS vừa là người chào bán sản phẩm nhà đất cho khách hàng nhưng cũng là người nhận sản phẩm từ phía chủ đầu tư. Họ là đối tác đóng vai trò trung gian nên không phải lúc nào cũng chiếm thế thượng phong trong giao dịch.

Nhiều nhà môi giới vẫn rơi vào thế khó, chịu thua thiệt, thậm chí gián tiếp tiếp tay cho các công ty lừa đảo khách hàng chỉ vì thiếu kiến thức về luật. Vì vậy, theo Luật sư Nguyễn Văn Lộc, để tư vấn thành công giao dịch với khách hàng, hiểu rõ luật và nắm chắc lệ là yếu tố rất quan trọng. Cụ thể, ông Lộc phân tích 9 yếu tố rủi ro thường gặp khi mua bán BĐS để nhà môi giới có thể nhận diện, xử lý và ứng dụng thực tế trong công việc.

Nhiều môi giới tham gia giao dịch BĐS nhưng vẫn chưa nắm rõ về chính sách luật cũng như quyền và nghĩa vụ của người môi giới. Ảnh minh họa

Rủi ro đầu tiên, là khi nhà môi giới phân phối nhầm dự án chưa hoàn thiện pháp lý. Trong trường hợp này, môi giới phải làm gì để giải quyết vấn đề, bởi nếu tham gia, nhà môi giới có thể vướng vào hành động lừa đảo khách hàng và chịu liên đới pháp luật? Theo ông Lộc, bên cạnh việc thẩm định pháp lý dự án rõ ràng trước khi hợp tác, tránh các dự án ma, nhà môi giới cũng cần sự linh động, xem xét khả năng hoàn thiện pháp lý, ra sổ của dự án trong tương lai, tránh vì lo ngại mà mất đi một giao dịch tiềm năng.

Thứ hai, khi nhà môi giới vướng phải dự án ma, dự án treo không thể ra được sổ. Nếu nhận phân phối phải các dự án ma, dự án treo lâu năm dễ gây thiệt hại lớn đến uy tín và hoạt động kinh doanh. Đây là tình huống nhà mối giới chỉ có thể nhờ vào pháp luật giải quyết để bảo vệ quyền lợi của mình và khách hàng.

Thứ ba, giao dịch nhầm sản phẩm có sổ đỏ giả, giấy tờ giả. Nhận diện các thủ thuật mà những đối tượng lừa đảo thường xuyên sử dụng để làm sổ đỏ, giấy tờ pháp lý, chuyển nhượng giả mạo trong các giao dịch BĐS là cách tốt nhất để môi giới tránh được các chiêu lừa đảo dạng này. Có thể đối chiếu sổ đỏ thật và giả để thẩm định các yếu tố khác nhau nhằm rút ra kinh nghiệm để tránh bị lừa là cách áp dụng khá hiệu quả. 

Thứ tư, CĐT trì hoãn trễ hạn ký hợp đồng hoặc bàn giao tài sản. Đây được đánh giá là tình huống thường xuyên vướng phải khi tham gia giao dịch BĐS. Để tránh rủi ro này, nhà môi giới cần xác định rõ các điều khoản ràng buộc trong hợp đồng đã ký, dùng hợp đồng để buộc các bên tuân thủ pháp lý và nội dung hợp đồng để làm cơ sở thực hiện các tranh chấp pháp lý sau này.

Thứ năm, giao dịch khi không biết rõ tài sản chính chủ, chính danh. Nhà môi giới nếu không thật sự biết được bên có quyền quyết định với tài sản được mang ra giao dịch là ai thì sẽ dễ khiến nguy cơ rủi ro của thương vụ trở lên cao hơn. Để tránh nguy cơ này, cần xác định rõ đích danh người sở hữu, người có tính chính danh giao dịch dựa trên các văn bản pháp luật đã ký, nắm rõ các khái niệm về ủy quyền và trách nhiệm trong các hợp đồng ký kết giao dịch nhà đất.

Với vai trò trung gian bảo vệ quyền lợi của khách hàng và cả chủ đầu tư, nhà môi giới là người nhất thiết phải hiểu rõ về luật lệ trong giao dịch. Ảnh minh họa

Thứ sáu, mắc lỗi sai hoặc vướng về quyền sở hữu tài sản. Tranh chấp về quyền sở hữu tài sản là việc thường xuyên diễn ra, rất nhiều giao dịch BĐS bế tắc chỉ vì vướng kiện tụng trong tranh chấp quyền sở hữu tài sản giao dịch. Cũng không thiếu các chiêu khách hàng lừa đảo môi giới bằng hình thức này nhằm kết thúc giao dịch mà không phải trả phí môi giới. Để đảm bảo quyền của mình, môi giới có thể mang các quyền lợi về thực hiện giao dịch đã được luật quy định đối chất với khách hàng, tránh thiệt thòi.

Thứ bảy, sai sót thiếu hồ sơ thủ tục pháp lý. Đây là trường hợp thường xảy ra khi nhà môi giới không thật sự nắm chắc về luật và các điều lệ pháp lý ở từng địa phương khác nhau trong ký kết hợp đồng mua bán. Luôn hiểu rằng ở mỗi địa phương khác nhau, phân khúc BĐS khác nhau sẽ có những sai biệt trong thủ tục pháp lý, nhà môi giới trước khi chào bán dự án ở đâu cũng cần tìm hiểu về luật tại địa phương để tránh phát sinh trường hợp sai sót thủ tục.

Thứ tám, tranh cãi, tranh chấp giá cả, thuế phí, chi phí. Dù các yếu tố này thường đã được đàm phán từ trước khi tham gia giao dịch nhưng cũng có những biến thiên nhất định do tác nhân thị trường hay thay đổi cơ chế. Vì vậy khi tiến hành tư vấn, nhà môi giới nên cân nhắc cho khách hàng các yếu tố khách quan này để dễ dàng đàm phán hơn nếu có biến đổi.

Thứ chín, không rõ ràng về bảo lãnh, thế chấp. Đây là điều khoản rất nguy hiểm, nhất là với các sản phẩm BĐS chưa có hành lang pháp lý rõ ràng. Nhà môi giới cần nắm rõ khả năng bảo lãnh từ ngân hàng của sản phẩm.

Phương Uyên

>> Thiếu kiến thức, môi giới bất động sản sẽ làm “loạn” thị trường
>> Muốn thành công, môi giới bất động sản phải vừa có tâm vừa có "tầm"
>> Luật sư Nguyễn Văn Lộc: “Nhà môi giới rất cần giỏi luật!”