7 sai lầm khiến tiền đầu tư vào bất động sản "bốc hơi"

Ông Ngô Đình Hãn - Giảng viên bất động sản của Trung tâm tư vấn doanh nghiệp và phát triển kinh tế vùng, khoa Kinh tế phát triển (Đại học Kinh tế TP HCM), gửi tiền vào BĐS có thể giúp nhà đầu tư tránh được trượt giá và tăng giá trị theo thời gian, tuy nhiên kênh đầu tư này vẫn có những mặt trái của nó. Nếu nhà đầu tư không xem xét kỹ lưỡng rất có thể sẽ bị chôn vốn, mất tiền oan thậm chí là thua lỗ, trắng tay. Cụ thể, ông Hãn phân tích 7 sai lầm của nhà đầu tư BĐS dẫn đến việc chôn vốn oan uổng nên tránh:

Một là: Dốc cạn tiền để mua BĐS theo phong trào, tâm lý đám đông hoặc chỉ vì quá hào hứng với các chương trình khuyến mãi "khủng" của chủ đầu tư, gom hàng với khối lượng lớn để được chiết khấu nhiều. Đây là trường hợp nhà đầu tư chỉ thấy cái lợi trước mắt trong khi chưa xem xét kỹ các chỉ số cơ bản như: sản phẩm, tiến độ thanh toán, giá cả hoặc hiệu quả sinh lời... là sai lầm rất nghiêm trọng.

Nhà đầu tư nếu đã từng hoặc đang mua nhà đất kiểu này thì phải dừng lại ngay và giải phóng suất đầu tư càng nhanh càng tốt vì đây chính là nguyên nhân lớn nhất dẫn đến chôn vốn oan vào BĐS.

Hai là: Đầu tư vào chu kỳ cuối cũng của quá trình tăng trưởng ngắn hạn cũng là một lỗi đầy tư rất cơ bản nhưng lại khá phổ biến tại thị trường Việt Nam. Điều này cũng có nghĩa là, nhà đầu tư mua nhà đất khi giá đang ở mức đỉnh, lúc thị trường đã chững lại và họ phải chịu áp lực giảm giá, muốn bán kiếm lời do đã chờ thời gian rất lâu. Đến khi quá trình tăng trưởng quay đầu cho một chu kỳ phát triển kế tiếp sẽ khiến nhà đầu tư bị chôn vốn từ trung đến dài hạn (từ 12 tháng đến vài năm) và đương nhiên họ sẽ mất đi rất nhiều chi phí cơ hội.

Chỉ khi biết sử dụng tiền đúng mục tiêu, thời điểm thì bất động sản mới
là kênh trú ẩn an toàn cho nhà đầu tư. Ảnh: QH

Ba là: Mua BĐS nhưng lại không xem xét giá trị sử dụng. Khi đầu tư, nhà đầu tư nên tính đến những đặc điểm và giá trị mà sản phẩm có thể dành cho người có nhu cầu tiêu dùng cuối cùng. Ví dụ mục đích mua để ở, để cho thuê, sử dụng toàn phần hay một phần, mua làm của để dành hay chờ cơ hội tăng giá… cũng đều có cách chọn hàng hóa khác nhau. Mục tiêu cuối cùng của BĐS bao giờ cũng là hướng đến đối tượng sử dụng cuối cùng. Giá trị gia tăng của của một BĐS phụ thuộc vào yếu tố này rất lớn. Do đó, nếu chưa từng có sự tính toán đến giá trị sử dụng của BĐS thì nhà đầu tư đừng vội gom hàng, vì gần như chắc chắn dòng tiền bỏ ra sẽ bị ghim lại rất lâu.

Bốn là: Sử dụng quá nhiều đòn bẩy tài chính. Đây cũng là một kiểu sai lầm kinh điển của các nhà đầu tư BĐS trong suốt 8 năm khủng hoảng vừa qua. Tỷ lệ vay vốn khi đầu tư vào BĐS (từ khoảng 50 - 80%) nhà đầu tư sẽ bị áp lực trả cả lãi và vốn gốc. Trường hợp thanh khoản kém, nhà đầu tư sẽ mất dần lợi nhuận theo thời gian khi bị thâm hụt dòng tiền vì phải trả lãi ngân hàng, thậm chí phải bán tháo cả BĐS đã mua với giá thấp. Nhà đầu tư có thể dùng đòn bẩy tài chính với tỷ lệ vay vốn cao trong trường hợp tự kiểm soát được đầu vào và đầu ra của sản phẩm nhưng nên làm cho từng thương vụ chứ không phải là xu hướng.

Năm là: Đón sóng BĐS quá sớm. Sai lầm này biểu hiện rõ nhất qua việc nhà đầu tư xác định sai tiềm năng của BĐS tại một khu vực nào đó và dốc cả núi tiền để đón một cơn sóng mà mình chẳng rõ khi nào mới xuất hiện. Mua nhà đất không giúp tạo ra giá trị gia tăng hoặc tiềm năng phát triển khu vực quá chậm sẽ khiến dòng vốn của bạn bị chôn vùi. Để tránh mắc phải sai lầm này, nhà đầu tư cần phải bỏ công thực địa, khảo sát bản chất của đô thị là cơ sở hạ tầng, tiện ích và mật độ dân cư. Lưu ý rằng, chỉ khi hội tụ được đủ 3 yếu tố này giá trị BĐS mới được đảm bảo.

Sáu là: Mua BĐS có giá trị quá lớn so với tiềm lực tài chính thực tế và kỳ vọng bán nhanh kiếm lãi. Những trường hợp liều lĩnh như thế này thường xuất hiện khá phổ biến với đối tượng đầu cơ BĐS. Nguồn vốn đầu tư không đủ trong khi quỹ dự phòng quá ít, không thể thanh toán kịp tiến độ trong khi mãi lực thị trường còn thấp sẽ dẫn đến áp lực phải bán tháo với giá rẻ, hoặc thanh lý hợp đồng sớm.

Bảy là: Dồn trứng vào một rổ hay quyết ăn thua một mẻ lớn với suy nghĩ "được ăn cả ngã về không". Đây là một trong những sai lầm được khuyến cáo cần phải tránh ở hầu như mọi kênh đầu tư chứ không riêng gì BĐS. Thế nhưng, riêng với kênh đầu tư BĐS, do giá trị của tài sản (nhà đất) quá lớn, nên một khi đã dồn tất cả cá vào một rọ thì vào lúc thị trường khó khăn không thể tháo chạy kịp. Điều này làm hạn chế tính thanh khoản và nguy hiểm hơn là nó sẽ tập trung rủi ro về một mối. Vì vậy, cách đầu tư BĐS khôn ngoan nhất bao giờ cũng là phân tán danh mục đầu tư, đa dạng hóa các khối tài sản này ở nhiều loại hình, phân khúc, cũng như khu vực, vị trí khác nhau.