5 chính sách khuấy động thị trường địa ốc 2016

1. Hạn chế tín dụng vào BĐS

Tháng 1/2016, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) bắt đầu lấy ý kiến đóng góp dự thảo sửa đổi Thông tư 36 quy định về các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.

Dự thảo sửa đổi này nâng hệ số rủi ro trong kinh doanh BĐS từ 150% lên mức 200%, đồng thời đặt ra lộ trình hạn chế tín dụng vào thị trường BĐS trong 2 năm. Đây được xem là cú sốc đầu tiên trong năm về viễn cảnh nghẽn vốn cho thị trường. Sau nhiều kiến nghị, dự thảo sửa đổi theo hướng năm 2016 giữ nguyên tỷ lệ sử dụng vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn ở mức 60%. Từ ngày 1/1/2017 giảm còn 50% và từ 1/1/2018 giảm còn 40%.

Như vậy đồng nghĩa với việc các doanh nghiệp cần chuẩn bị tâm lý cho tình trạng hạn chế nguồn cung tín dụng trung và dài hạn vào thị trường BĐS. Hầu hết các doanh nghiệp lo ngại nếu dòng vốn đưa ra thị trường bị hạn chế trước mắt có thể sẽ tác động đến tâm lý thị trường BĐS năm 2016 và lâu dài sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng trong những năm tiếp theo.

Dự thảo lấy ý kiến về tỷ lệ hạn chế tín dụng BĐS được xem là cú sốc chính sách đầu tiên
đối với cộng đồng doanh nghiệp địa ốc trong năm 2016. Ảnh: Vũ Lê

2. Công bố danh sách dự án đang thế chấp

Giữa tháng 7/2016, Sở Tài nguyên Môi trường Tp.HCM cùng với Xây dựng thành phố, Sở Tư pháp phối hợp công bố danh sách 77 dự án BĐS đang thế chấp ngân hàng. Đây là lần đầu tiên trên cả nước, cơ quan quản lý công khai tình trạng của các dự án để người dân nắm rõ, tránh bị lừa khi mua nhà như từng xảy ra tại một số chung cư trước đây.

Sau cuộc "cách mạng" về công bố thông tin này, thị trường BĐS đối mặt với nhiều thách thức. Hàng loạt doanh nghiệp đang triển khai và mở bán dự án căn hộ trên địa bàn cho biết phải liên tục giải tỏa nỗi hoài nghi cho khách mua nhà vì mọi người ngộ nhận rằng dự án đang thế chấp tức là tài sản của họ bị đe dọa, năng lực chủ đầu tư có vấn đề.

Một số doanh nghiệp lo ngại thanh khoản thị trường nhà chung cư Tp.HCM đứng trước nguy cơ sụt giảm. Bên cạnh đó, cũng có doanh nghiệp phản ánh đã tiến hành rút tài sản đảm bảo nhưng danh sách này lại công bố dự án vẫn đang thế chấp. Song, các cơ quan quản lý liên ngành đều nắn gân doanh nghiệp bằng thông điệp: "Chủ đầu tư phải có trách nhiệm minh bạch thông tin ngay từ đầu".

Tương tự Tp.HCM, sau đó không lâu Hà Nội cũng tiến hành công bố danh sách dự án thế chấp. Điều này nhận được sự đồng tình của người dân nhưng các chuyên gia khuyến cáo cần công bố một danh sách chi tiết, đầy đủ, có cập nhật để đảm bảo khách quan, công bằng.

3. Nghiên cứu việc đánh thuế BĐS

Trong quý IV/2016, thị trường BĐS đón thông tin Bộ Tài chính đang nghiên cứu đánh thuế tài sản, cụ thể nhắm đến trường hợp người có căn nhà thứ hai trở đi. Theo đó, từ năm 2016 đến năm 2020 bộ sẽ xây dựng Luật Thuế đánh trên người sở hữu nhiều nhà ở nhằm mục đích ngăn ngừa đầu cơ nhằm giảm thiểu rủi ro trên thị trường BĐS.

Mục tiêu của sắc thuế này được đánh giá tích cực, nhằm góp phần giúp cho thị trường BĐS phát triển bền vững, phòng chống đầu cơ và tăng thêm nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Một kịch bản tích cực hơn đó là việc đánh thuế căn nhà thứ hai còn hướng các nhà đầu tư thứ cấp đi vào lựa chọn thành lập doanh nghiệp kinh doanh BĐS thay vì kinh doanh cá thể như hiện nay.

Theo đánh giá của Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM, thuế là công cụ hạn chế đầu cơ BĐS, tránh bong bóng cho thị trường bằng cách thu thuế là giải pháp tốt, song cũng cần thận trọng, cân nhắc khi thực hiện.

4. Khóa sổ gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng

Chính sách ra đời năm 2013 dành 70% hỗ trợ cho người mua nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có giá dưới 1,05 tỷ đồng/căn và dành 30% hỗ trợ cho các dự án nhà ở xã hội chính thức khóa sổ vào cuối tháng 12/2016. Sau 3 năm thực hiện, đến hết tháng 11/2016, trên cả nước đã có 56.000 người tạo lập được nhà ở, và đã giải ngân được gần 30.000 tỷ đồng. Cụ thể, tại Tp.HCM đã có 10.316 đối tượng được vay gói 30.000 tỷ đồng với tổng số tiền được vay là 7.032,3 tỷ đồng, trong đó, có 10.308 cá nhân vay 5.575, 4 tỷ đồng và 8 chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội vay 1.456,8 tỷ đồng.

Nhưng việc chấm dứt gói tín dụng ưu đãi này trước mắt cũng khiến cho người có thu nhập thấp đô thị khó tiếp cận nhà ở, đồng thời cũng tác động đến phân khúc thị trường nhà ở vừa túi tiền. Thực tế, đa số người mua nhà xã hội hiện nay đều phải tiếp cận gói tín dụng có lãi suất thả nổi như nhà ở thương mại thông thường.

5. Biến động của TPP

Việc Mỹ có thể rút khỏi Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP) được xem là một trong những nhân tố bất định có thể ảnh hưởng sâu rộng đến thị trường BĐS Việt Nam. Suốt năm 2016, tình trạng lệch pha cung cầu trên thị trường BĐS tại các thành phố lớn trên cả nước nghiêng hẳn về phân khúc hàng hóa cao cấp được xem là hệ quả của làn sóng đi tắt đón đầu cơ hội TPP.

Ngay khi tiếp nhận chuyển giao quyền lực từ Tổng thống Obama, Donald Trump không loại trừ khả năng Mỹ có thể rút khỏi Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP). Động thái này sẽ tác động đến nhiều phân khúc thị trường BĐS Việt Nam.

Theo dự báo của các chuyên gia, sự vắng mặt của Mỹ trong hiệp định thương mại này sẽ ảnh hưởng tới sự chuyển dịch dòng vốn đầu tư, chuyển dịch sản xuất vào Việt Nam. Đặc biệt, sẽ tác động trực tiếp đến thị trường BĐS trong trung hạn và dài hạn. Trước mắt, TPP có thể làm thay đổi nguồn cầu BĐS nhà ở cao cấp, nghỉ dưỡng, văn phòng, khu công nghiệp tại các đô thị lớn...