46/67 doanh nghiệp BĐS niêm yết báo lãi

Tuy nhiên, sang năm 2013, dù kinh tế vĩ mô được dự báo sẽ cải thiện nhưng có thể đây sẽ là thời điểm tốt để các DN ngành này… báo lỗ.

Đa số lãi từ... thu nhập bất thường

Thống kê báo cáo tài chính (BCTC) các DN niêm yết nhóm ngành BĐS cho thấy, dù sở hữu quy mô vốn chủ sở hữu, quy mô tổng tài sản rất lớn, nhưng lợi nhuận các DN ngành BĐS năm vừa qua lại rất khiêm tốn. BCTC các DN này cho thấy, chỉ 5 DN có lợi nhuận sau thuế năm 2012 trên 100 tỷ đồng.

Đơn vị: tỷ đồng

Trong nhóm này, vượt hẳn lên là Vingroup, với con số lợi nhuận của cổ đông công ty mẹ lên tới hơn 1.571 tỷ đồng, gấp gần 5 lần lợi nhuận của DN đứng thứ hai là Hoàng Anh Gia Lai và gấp hơn 9 lần lợi nhuận của DN đứng thứ 5.

Điểm đáng lưu ý là, trong 525 tỷ đồng lợi nhuận trước thuế của Hoàng Anh Gia Lai, thì có tới hơn 216 tỷ đồng lợi nhuận từ việc bán cổ phần; tương tự, CTCP Đầu tư Năm Bảy Bảy cũng ghi nhận gần 139 tỷ đồng lãi chuyển nhượng quyền đầu tư dự án, trên tổng số 232,48 tỷ đồng lợi nhuận trước thuế… Điều này có nghĩa, nếu loại bỏ yếu tố không thường xuyên trong thu nhập, lợi nhuận của đa số DN BĐS niêm yết sinh lợi lớn nhất (về quy mô) sẽ bị sụt giảm đáng kể.

Ở chiều ngược lại, số DN BĐS niêm yết báo lỗ không nhiều và quy mô lỗ cũng ở mức thấp, ngoại trừ Kinh Bắc (KBC), Sudico (SJS) và Sông Đà Thăng Long (STL). Theo đó, Kinh Bắc báo lỗ 435,64 tỷ đồng, Sudico báo lỗ 302,74 tỷ đồng. Riêng Sông Đà Thăng Long đến thời điểm này vẫn chưa ghi nhận BCTC kiểm toán năm 2012, nhưng con số trên BCTC quý IV công ty mẹ (chưa kiểm toán) ghi nhận lỗ 71,79 tỷ đồng cả năm. Một số công ty khác dù có con số lợi nhuận sau thuế năm 2012 dương, nhưng nguyên nhân lại đến từ các khoản thu nhập khác, không phải từ hoạt động kinh doanh chính hoặc có tính thường xuyên. Điều này có nghĩa, nếu loại bỏ lợi nhuận không thường xuyên, có thể, lợi nhuận nhóm DN niêm yết ngành BĐS sẽ còn sụt giảm mạnh, với số DN báo lỗ tăng lớn hơn.
 

Các DN BĐS đang chịu sức ép trả nợ đến hạn rất lớn.

Hàng tồn kho chồng chất

Với tình hình thị trường BĐS trầm lắng như thời gian vừa qua, các DN BĐS hầu hết rơi vào tình trạng tồn kho lớn (đối với những dự án chưa mở bán), hoặc chậm thu tiền đối với những dự án đang thu tiền theo tiến độ.

Tại CTCP Đầu tư Năm Bảy Bảy, số dư hàng tồn kho cuối năm 2012 là 2.036 tỷ đồng, trong đó chủ yếu là các dự án đầu tư dở dang như: Dự án Khu chung cư cao tầng NBB 1, 2, 3, 4, Dự án City Gate Towers, Dự án Khu dân cư Sơn Tịnh - Quảng Ngãi. Vấn đề đáng chú ý của các dự án này là, số dư đầu tư không thay đổi nhiều so với cuối năm 2011 (ngoại trừ Dự án NBB4), trong khi đó, Công ty chỉ thu trước được 35 tỷ đồng tiền từ khách hàng.

CTCP Quốc Cường Gia Lai (QCG) có số dư hàng tồn kho BĐS lên tới 3.900 tỷ đồng, nhưng cũng chỉ có 530 tỷ đồng là tiền đã thu được từ khách hàng. Trong số 3.900 tỷ đồng hàng tồn kho BĐS của công ty này, tập trung chủ yếu là BĐS dở dang như Dự án Phước Kiển, Giai Việt, QCGL II, Trung Nghĩa.

Một số DN BĐS khác cũng có số dư hàng tồn kho thời điểm cuối năm 2012 lớn và lượng tiền đã thu được từ khách hàng thấp như Sudico (4.182 tỷ đồng), Phát Đạt (4.667 tỷ đồng), Công ty 584 (1.177 tỷ đồng), Becamex IJC (2.530 tỷ đồng)…

CTCP Phát triển đô thị Từ Liêm có số dư hàng tồn kho ở mức khá lớn, nhưng đã thu về lượng tiền trả trước của người mua không nhỏ (500 tỷ đồng trên 1.167 tỷ đồng hàng tồn kho); Sacomreal (1.099 tỷ đồng người mua trả tiền trước trên tổng số 3.381 tỷ đồng hàng tồn kho).

Hàng tồn kho lớn, trong khi lượng tiền đã thu về của khách hàng thấp, trong một số trường hợp DN chưa mở bán dự án, hoặc mở bán nhưng chưa có khách đến mua, thì sức ép về dòng tiền trong năm 2013 của DN BĐS được dự báo là không hề nhỏ. Ví dụ, trường hợp của Năm Bảy Bảy, số dư hàng tồn kho lớn, lượng tiền khách hàng nộp vào thấp, nên năm 2012, để duy trì được tình trạng dòng tiền, Công ty đã phải bán cả một vài dự án có thể bán và đàm phán kéo dài thời gian trả nợ trái phiếu đến hạn. Năm 2013, câu chuyện này liệu có còn lặp lại hay không vẫn là một dấu hỏi?

Thanh khoản thị trường cải thiện, nhiều DN sẽ báo lỗ?

Vay nợ lớn, nên sức ép về mặt thanh khoản đối với các DN nhóm này là điều đầu tiên có thể nhìn thấy trong năm nay. Đa số dự án BĐS được DN khởi động từ giai đoạn 2010 trở về trước, với nguồn tài trợ từ vốn vay chiếm tỷ lệ lớn. Nếu không mở bán dự án thành công, DN sẽ chịu sức ép trả nợ lớn. Càng để lâu, sức ép trả nợ đến hạn càng lớn. Nhưng đó chưa phải là tất cả những gì DN phải đối đầu.

Thống kê cho thấy, thời điểm cuối năm 2012, 65 DN BĐS có tổng số dư vốn vay (ngắn và dài hạn) là gần 128.472 tỷ đồng, nhưng tổng chi phí tài chính được hạch toán trong năm 2012 là 4.177 tỷ đồng. Nếu tính mức lãi vay bình quân 15%/năm toàn nhóm DN này, thì khoảng 80% chi phí lãi vay đã được vốn hóa. Điểm lưu ý là, chi phí tài chính này lớn hơn chi phí lãi vay DN hạch toán vào kết quả kinh doanh trong kỳ. Đơn cử như trường hợp Sông Đà Thăng Long, tổng lãi vay phát sinh năm 2012 là hơn 550 tỷ đồng, nhưng chỉ có 40 tỷ đồng được hạch toán vào chi phí tài chính năm 2012, còn lại hơn 510 tỷ đồng lãi vay được vốn hóa.

Số dư hàng tồn kho lớn, điều này cũng đồng nghĩa với việc rất nhiều chi phí, trong đó chủ yếu là các chi phí lãi vay được vốn hóa vào các dự án. Trong khi đó, giá sản phẩm dự án BĐS nhìn chung có sự sụt giảm. Điều này cũng đồng nghĩa với việc, nếu năm 2013, tình hình thanh khoản thị trường BĐS không được cải thiện, kết quả kinh doanh của các DN sẽ không thay đổi quá nhiều so với năm 2012 (dù có thể có nhiều DN báo lỗ hơn), nhưng sức ép trả nợ sẽ căng thẳng. Ngược lại, nếu thanh khoản thị trường được cải thiện, năm 2013 có thể sẽ là năm ghi nhận nhiều khoản lỗ lớn từ nhóm DN BĐS. Vấn đề là, thị trường sẽ đi theo hướng nào và khi nào ban lãnh đạo DN chấp nhận nhìn thẳng tình trạng tài chính.