4 trường hợp mua phải đất vướng quy hoạch, lộ giới không thể xây nhà

1. Mua đất trúng khu vực quy hoạch không phải là đất ở

Do khả năng tài chính có hạn nên anh Trung (Quốc Oai, Hà Nội) quyết định mua đất nông nghiệp giá rẻ, sau đó chuyển đổi mục đích sử dụng để xây nhà. Theo Luật Đất đai năm 2013, việc chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở để xây nhà là hoàn toàn được phép, tuy nhiên còn phụ thuộc vào quy hoạch sử dụng đất hàng năm của địa phương. 

Nắm được quy định này nên anh Trung đã cẩn thận hỏi người bán những thông tin liên quan đến mảnh đất. Khi được chủ đất đưa cho xem Giấy chứng nhận quyền sử dụng cùng Chứng chỉ quy hoạch của UBND Quận là đất được quy hoạch xây dựng theo kiểu nhà ở biệt thự đơn lập nên anh Trung hoàn toàn yên tâm giao tiền. Tuy nhiên, tình huống tréo nghoe mà anh Trung không ngờ đến đó là Chứng chỉ quy hoạch mà bên bán cung cấp được xin từ 2016, tức là trước thời điểm giao dịch mua bán hơn 4 năm. Theo bản đồ quy hoạch mới nhất tại địa phương, khu đất này đã không còn là đất ở mà được chuyển đổi thành đất quy hoạch giao thông, dùng xây dựng đường sá.

Luật đất đai 2013 quy định người sở hữu đất quy hoạch giao thông (ở đây là anh Trung) không được xây dựng nhà ở, công trình nếu đã có kế hoạch sử dụng đất của cơ quan cấp huyện. Anh Trung chỉ được bồi thường sau khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng theo quy hoạch. Phương án bồi thường là giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, hoặc bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi. Mức giá này do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

2. Mua đúng đất ở nhưng vướng quy hoạch xây dựng

Không liều mua đất nông nghiệp giá rẻ như anh Trung, anh Hoàng (Quận 7, TP.HCM) tìm mua được miếng đất thổ cư khá gần trung tâm thành phố, dự định xây nhà cấp 4 để vừa ở vừa mở hàng tạp hóa nhỏ kinh doanh. Mảnh đất nằm trong một khu dân cư khá đông đúc, xung quanh có nhiều nhà dân, chung cư nên vợ chồng anh Hoàng không cần quá lo ngại về việc tìm kiếm khách hàng. Việc mua bán diễn ra khá thuận lợi, anh Hoàng cũng đã nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên mình. 

Rắc rối chỉ phát sinh khi anh Hoàng đi xin giấy phép xây dựng nhà ở và cơ quan chức năng cho biết khu vực này đã được quy hoạch từ nhiều năm trước. Theo đó, những ngôi nhà xây mới phải tuân thủ theo quy chuẩn xây 4 tầng. Với diện tích sàn gần 80m2, chi phí để xây nhà 1 trệt, 3 lầu mà anh Hoàng phải chuẩn bị có thể lên đến hơn 1 tỷ đồng, cao hơn rất nhiều so với việc xây nhà cấp 4 như dự tính.

Nhiều người có đất nhưng không đủ khả năng xây nhà theo quy hoạch xây dựng của khu đất đó. Ảnh minh họa

Sau khi cân nhắc, vợ chồng anh Hoàng quyết định tiếp tục thuê nhà ở tạm để rao bán mảnh đất này. Phần lớn khách đến xem đất thoạt đầu đều rất ưng ý, nhưng khi biết lý do vợ chồng anh Hoàng cần bán gấp liền tỏ ra ngần ngại. Sốt ruột vì chôn vốn vào đất mà chẳng cất được nhà, kế hoạch kinh doanh bị đình trệ, anh Hoàng đành chấp nhận bán lỗ, bán tháo cho người hàng xóm ở thửa đất giáp bên, lấy tiền mua đất ở khu vực khác. 

3. Mua trúng đất quy hoạch đất hỗn hợp và đất dân cư xây dựng mới

Đây là một thực trạng đang diễn ra khá phổ biến ở TP.HCM, khi nhiều hộ dân có nhà, đất trong quy hoạch đất hỗn hợp (ĐHH) và đất dân cư xây dựng mới (DCXDM) nên phải chấp nhận cảnh tách thửa không được, xây dựng nhà ở cũng không xong. 

Như trường hợp của anh C. từ năm 2015 đã xin được giấy phép xây dựng căn nhà cấp bốn và hoàn công, cập nhật tài sản trên đất vào sổ hồng. Nhưng đến năm 2020, anh C. muốn xây lên 2 tầng, một lửng thì chỉ được cấp phép xây dựng có thời hạn (nói cách khác là chỉ được xây tạm, không hoàn công). Lý do vì đất của anh nằm trong quy hoạch DCXDM. Trên giấy phép xây dựng ghi rõ gia đình anh phải “cam kết tự tháo dỡ công trình xây dựng có thời hạn khi Nhà nước thực hiện quy hoạch. Đồng thời, không được bồi thường phần công trình xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn được cấp”.

Theo một báo cáo của Hội đồng nhân dân TP.HCM, có tới gần 50% diện tích đất quận 3 được quy hoạch là ĐHH. Hiện quận này chỉ cấp phép xây dựng có thời hạn cho người dân có nhu cầu xây dựng nhà ở. “Việc chỉ cho xây tạm đã gây thiệt thòi rất nhiều cho chúng tôi. Nhất là khi nhà, đất tôi ở ngay khu vực trung tâm TP có giá trị rất lớn. Tôi xây dựng xong không thể làm giấy tờ vì xây dựng tạm thì không thể hoàn công” - Một người dân sống tại quận 3 cho biết.

4. Mua đất dính chỉ giới, lộ giới hẻm

Mốc lộ giới đánh dấu phần đất nằm trong diện quy hoạch. Ảnh minh họa

Mua đất dính lộ giới hẻm đồng nghĩa với việc diện tích nhà, đất nằm trong khu vực quy họach lộ giới không được phép xây dựng. Tuy nhiên, nhiều người dân do không tìm hiểu kỹ thông tin về lộ giới khi mua đất nên đành chấp nhận cảnh sống trong nhà cũ đã xuống cấp, không được xây mới mà bán cũng chẳng xong. 

Như trường hợp của anh Long (Quận Thủ Đức, TP.HCM) phấn khởi vì mua trúng nhà cũ giá tốt chưa được bao lâu thì “ngã ngửa” khi biết ngôi nhà này dính lộ giới hẻm. Tính ra nếu thu hồi đất theo quy hoạch sẽ bị “chặt” mất gần một nửa căn nhà. Nhiều tháng qua, dù nhà đã cũ và cần nâng cấp để phù hợp với nhu cầu sử dụng của gia đình nhưng anh Long chỉ có thể sửa chữa tạm thời mà không dám xây mới. Bởi nếu chấp nhận xây mới, diện tích được phép xây dựng chỉ được trong phạm vi ½ căn nhà, tức là phần đất không dính quy hoạch lộ giới hẻm mà thôi.

Để tránh rơi vào những tình huống tréo nghoe khiến có tiền, có đất mà không được cất nhà như trên, người mua cần phải tỉnh táo khi xem xét giấy tờ nhà đất, kiểm tra thông tin quy hoạch địa phương nơi có đất hoặc hỏi trực tiếp Phòng Quản lý đô thị quận, huyện để nắm chắc về thực trạng mảnh đất mình định mua. Cẩn thận không bao giờ là thừa, nhất là khi người bán có thể “ém” thông tin khiến người mua xuống tiền rồi mới hay mình bị lừa, mua phải đất dính quy hoạch mà không biết. 

Linh Phương (TH)

>> Tất tần tật những điều cần biết về lộ giới hẻm
>> Nhiều lo ngại về việc tách thửa trên đất dân cư xây dựng mới