4 thách thức dành cho nhà đầu tư shophouse

Theo đánh giá của Jones Lang LaSalle (JLL) Việt Nam, thị trường shophouse tại TP.HCM ngày càng đa dạng chủng loại sản phẩm, đang được đón nhận tốt, tuy nhiên, vẫn còn không ít khó khăn mà các nhà đầu tư phải đối mặt.

Những căn nhà phố thương mại hạng sang bắt đầu xuất hiện tại các dự án khu đô thị lớn trên địa bàn TP.HCM từ năm 2016. Cho đến nay, dòng sản phẩm này ngày càng phát triển mạnh và được chia làm 2 nhóm. Nhóm thứ nhất là shophouse liền thổ (nhà phố thương mại gắn liền với đất) nằm ở ngay mặt tiền đường lớn với thời gian sở hữu lâu dài. Nhóm thứ hai là shophouse khối đế trong các tòa nhà, có loại được sở hữu lâu dài nhưng cũng có loại sở hữu có thời hạn (thường là 50 năm).

Đối với một dự án, đơn giá trên đất của một căn nhà phố thương mại sẽ cao hơn so với đơn giá của một căn nhà phố thông thường từ 1,5-2 lần vì có yếu tố thương mại cao. Giá của shophouse khối đế cũng cao hơn so với các căn hộ ở tầng trên do sự hạn chế về số lượng.

Shophouse hiện được xem là sản phẩm đang tạo sức hút lớn đối với giới đầu tư và có thanh khoản tốt vì thị trường không có nhiều sản phẩm. Tuy nhiên, dòng sản phẩm này cũng còn tồn tại không ít khuyết điểm có thể khiến nhà đầu tư gặp phải khó khăn trong ngắn hạn. Dưới đây là 4 cảnh báo được JLL đưa ra để các nhà đầu tư shophouse cân nhắc trước khi lựa chọn kênh đầu tư này.

Shophouse khối đế tại một dự án trên địa bàn TP.HCM. Ảnh: V.L

1. Hiệu suất đầu tư thấp

Nếu chỉ xét về tỷ suất lợi nhuận cho thuê ròng so với số vốn bỏ ra, đầu tư shophouse liền thổ chưa thực sự là kênh hấp dẫn, thậm chí, còn kém xa các loại hình đầu tư khác. Mục đích chính của người đổ tiền vào shophouse liền thổ chủ yếu là sự kỳ vọng về giá trị gia tăng trong tương lai hoặc sử dụng vào việc tự kinh doanh nhưng đòi hỏi phải có dòng vốn dài hạn. Như vậy, để có thể kỳ vọng về tỷ suất sinh lời cao, buộc nhà đầu tư phải có trường vốn tốt.

2. Thời gian khai thác không dài

Trên thực tế, một số shophouse khối đế bị hạn chế về thời gian sở hữu, phổ biến là 50 năm. Nhà đầu tư cần phải tính toán đến hạn chế này. Bởi, sự hạn chế về thời gian khai thác có thể sẽ tạo áp lực đối với kỳ vọng sinh lời từ việc khai thác cho thuê và gây nên những rào cản khi muốn chuyển nhượng lại.

3. Giá thuê quá cao

Giá shophouse khối đế hiện đã bị nâng lên nhiều lần, dẫn tới giá thuê cũng được kỳ vọng ở mức quá cao so với thực tế, trong khi, đối tượng khách hàng lại hạn chế so với nhà mặt phố thông thường. Thực tế này rất dễ dẫn tình trạng kinh doanh kém hiệu quả.

4. Khó thu hút đông khách

Việc kinh doanh của shophouse sẽ rất khó có hiệu quả nếu chỉ dựa vào dân số sinh sống trong dự án. Bởi, thực tế, chỉ có 80% cư dân của dự án tham gia mua sắm, sử dụng các dịch vụ được cung cấp bởi khách thuê tại các shophouses khối đế này. Trong khi, khách ngoại khu của nhiều shophouse cũng không nhiều vì kết nối với không gian thương mại bên ngoài còn kém. Cộng với đó là quy định hạn chế cư dân bên ngoài vào khu vực dự án vì lý do an toàn cũng khiến hoạt động kinh doanh của shophouse gặp nhiều trở ngại. Chưa hết, việc bố trí nơi dừng, đậu xe tại dự án chưa hợp lý cũng là một trong những khó khăn mà suất đầu tư shophouse cần phải đối mặt. Bởi, khi giao thông không thuận tiện thì cũng rất khó có thể thu hút được đông khách đến mua sắm.