3 yếu tố quan trọng khi mua nhà ở hình thành trong tương lai

Trình tự bảo lãnh

Tại khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã quy định, trước khi bán/cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án bất động sản phải có sự bảo lãnh về mặt tài chính từ phía ngân hàng thương mại có đủ năng lực.

Chỉ khi ngân hàng phát hành thư bảo lãnh cho từng cá nhân riêng lẻ mua căn hộ
thì mới phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh

Mục đích của việc bảo lãnh trên nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua nhà, thực hiện nghĩa vụ hoàn trả lại khoản tiền mà bên mua/thuê mua nhà dự án đã nộp trước đó trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao đúng tiến độ cam kết tại hợp đồng bán, thuê mua nhà. 

Tại Khoản 3 Điều 1 Thông tư 13/2017/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung Điều 12 Thông tư 07/2015/TT-NHNN đã quy định chi tiết về trình tự thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo đó, bước đầu tiên, ngân hàng thương mại sẽ xem xét, thẩm định và quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư dự án dựa theo đề nghị từ phía chủ đầu tư hoặc bên bảo lãnh đối ứng. Bước tiếp theo, ngân hàng thương mại và chủ đầu tư thực hiện ký hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai.

Bước thứ ba, ngân hàng thương mại phát hành cam kết bảo lãnh đối với từng bên mua. Như vậy, chỉ khi ngân hàng đã phát hành thư bảo lãnh cho từng khách hàng mua căn hộ riêng lẻ thuộc dự án thì mới phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh cho các khách mua căn hộ.

Nhưng trên thực tế, nhằm tạo niềm tin cho người mua, trong quá trình chào hàng, nhiều chủ đầu tư đã vội đưa ra công văn hồi đáp việc ngân hàng đồng ý về mặt nguyên tắc, có chủ đầu tư dù chưa được các ngân hàng chấp thuận việc phát hành thư bảo lãnh, thậm chí, chưa hoàn thành khâu gửi hồ sơ đề nghị phát hành bảo lãnh. Có nhiều khách hàng vì không tìm hiểu kỹ nên đã xuống tiền mua căn hộ, dẫn đến nảy sinh tranh chấp, khiếu kiện khi dự án không đảm bảo tiến độ cam kết.

3 yếu tố quan trọng khi mua nhà

Theo khuyến nghị của Luật sư Trung Thành - Đoàn Luật sư Hà Nội, có 3 yếu tố quan trọng mà người dân cần quan tâm khi mua bất động sản hình thành trong tương lai, gồm: Giấy phép xây dựng của dự án; Dự án đã được Sở xây dựng cho phép bán hay chưa; Dự án đã được ngân hàng bảo lãnh trong việc bán/cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hay chưa?

Trong đó, quan trọng nhất là yếu tố thứ ba, bởi, đây là một trong những căn cứ bảo vệ trực tiếp quyền lợi của người mua nhà khi chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng cam kết theo nội dung hợp đồng mua bán.

Thêm vào đó, chỉ khi chủ đầu tư dự án đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật, như có giấy phép xây dựng, có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán/cho thuê mua…; đồng thời, cung cấp đủ hồ sơ cần thiết (hợp đồng mua/thuê mua nhà ở…) thì ngân hàng mới thực hiện phát hành bảo lãnh cho người mua nhà tại dự án của chủ đầu tư đó.

Một khi đã chấp thuận việc phát hành bảo lãnh, ngân hàng sẽ phải thực hiện trách nhiệm bảo lãnh (hoàn trả tiền cho người mua nhà) nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà cho người mua theo như cam kết. Văn bản bảo lãnh có giá trị về mặt pháp lý của ngân hàng đối với người mua nhà hình thành trong tương lai là thư bảo lãnh chứ không phải là công văn mang tính đề nghị, hồi đáp.