3 bí quyết để kinh doanh bất động sản sinh lời

Dẹp bỏ ngay tư duy "chắc chắn thắng", nếu không sẽ...mất trắng

Liên quan tới việc đầu tư bất động sản (BĐS), ông Chánh cho rằng, chưa nhắc tới yếu tố “lệch pha” của cung - cầu, phần đông các nhà đầu tư cá nhân đều chỉ nghĩ rằng cần làm những gì để mua một BĐS và "cầu trời" cho giá tăng lên để bán; tận dụng đòn bẩy lớn (70% vốn vay và 30% vốn tự có); cùng với đó, tâm lý đầu tư BĐS "chắc chắn thắng" không biết từ khi nào đã ăn sâu vào suy nghĩ của họ.

Theo ông Chánh, chiến lược như vậy là điểm yếu "chết người" vì khi thị trường tăng giá thì nhà đầu tư mới có lợi nhuận. Dù vậy, thị trường chẳng thể nào lên mãi được. Vậy nên, khi thị trường đi xuống, với cấu trúc vốn kém cùng chiến lược đầu tư cứng nhắc, nhà đầu tư cá nhân chỉ có thể nhìn "cục đất" của mình rớt giá, hoặc đổ lỗi cho môi giới, thị trường và vận may hay "nhắm mắt" chịu bán lỗ.

Song song đó, một tư duy khác cũng khá bổ biến với phần lớn nhà đầu tư đó là mua BĐS để chờ đến vài năm để lên giá mới bán. Nhưng rồi sau đó họ cũng ngán ngẩm nhận ra rằng, mọi thứ chỉ là trên giấy tờ. Khị thị trường đi xuống, họ không thể đưa ra một phương án nào để bảo vệ khoản đầu tư cùng với chỗ tiền lãi vay phải trả, có ngày họ sẽ mất trắng.

Bởi vậy, nhà đầu tư có thể hạn chế được những rủi ro không mong muốn trước khi đầu tư, mua hay xây một BĐS cụ thể, khi áp dụng nguyên lý S-A-P ngay dưới đây.

Trước khi mua một BĐS, nhà đầu tư nên nắm chắc nguyên lý S-A-P

Nguyên lý S-A-P (Strategies - Area - Property)

Strategies: Chiến lược

Trước khi đưa ra quyết định mua BĐS, làm sao để có thể xác định được chiến lược của mình? Ông Chánh nhận định, có 2 chiến lược trong giới đầu tư BĐS mà các nhà đầu tư có thể áp dụng cho mọi BĐS, đó là: Thứ nhất là lãi vốn - capital gain và thứ hai là dòng tiền  - cash flow.

Muốn có được lãi vốn, trước hết, bên cạnh kỹ năng để mua được BĐS với giá rẻ hơn giá chung của thị trường, nhà đầu tư cần kịp thời nắm bắt những thông tin chính xác về giá cả và trả lời được câu hỏi: Đâu là thị trường có lượng khách hàng tiềm năng lớn?

Ngoài ra, nhà đầu tư cũng không được quên tính toán thời gian thu hồi vốn và khoản lợi nhuận tương đương. Nhà đầu tư nhất định không được "xuống" tiền mua BĐS nếu không tính được những thông số này. Với một nhà đầu tư cá nhân chuyên nghiệp, họ sẽ hiểu rằng, lúc mua mới là thời điểm để có được lợi nhuận chứ không phải khi bán. 

Ông Phan Công Chánh - Tổng giám đốc Công ty CP Tư vấn Đầu tư Phú Vinh

Với dòng tiền, nhà đầu tư nên hiểu được dòng tiền sẽ đến từ mô hình kinh doanh BĐS nào (ví dụ như kinh doanh spa, quán cà phê, bún đậu, bánh ngọt, trà chanh, quán nhậu, salon tóc,…), hay tới từ những mô hình đầu tư khác (chẳng hạn như cho thuê cao ốc văn phòng, căn hộ dịch vụ, nhà trọ, mặt bằng bán lẻ, khu công nghiệp, kho bãi, nhà xưởng...). Trước khi tính toán tới chuyện đầu tư, nhất định nhà đầu tư sẽ phải có hiểu biết rõ ràng, chi tiết thông qua việc tham quan, tìm hiểu, tính toán kỹ càng những thông số kinh doanh. Trong trường hợp vẫn còn quá mơ hồ, bạn chỉ còn cách xin lời khuyên từ các chuyên gia.

Chung quy lại, "chiến lược" chính là điểm xuất phát của các nhà đầu tư khi bắt đầu tìm hiểu về BĐS. Từ đây bạn sẽ tìm được đáp án cho câu hỏi: “Bạn tạo lập/đầu tư/kinh doanh BĐS này để làm gì?” trước khi bắt đầu. Có thể nói, chiến lược nắm vai trò quyết định đối với việc đầu tư của những nhà đầu tư BĐS cá nhân.

Area: Khu vực

Khu vực nào sẽ phù hợp để phát triển chiến lược của bạn?  Ông Chánh cho rằng, các nhà đầu tư nên hiểu được, mỗi địa phương khác nhau lại có một tính chất đặc thù về BĐS không giống nhau. Thị trường tại Hà Nội khác Tp.HCM, Đồng Nai cũng khác Bình Dương,...Đơn giản không chỉ là vấn đề giá cả hay văn hoá vùng miền, mà còn khách biệt ở bình diện thổ nhưỡng, khí hậu hay quy hoạch toàn cục.

Ông Chánh nhìn nhận, điều đúng đắn nhất mà nhà đầu tư nên làm đó là tìm bằng được 1 chuyên gia tại địa phương có hiểu biết sâu về khu vực mình đang muốn đầu tư. Mặc dù việc này sẽ làm tốn không ít thời gian nhưng đổi lại, nhà đầu tư sẽ không phải chịu cảnh "vứt tiền qua cửa sổ" một cách lãng phí.

Trả lời cho câu hỏi "Nếu không thể lựa chọn được khu vực phù hợp sẽ phải làm như thế nào?", ông Chánh nói: “Tôi chỉ thường khuyên những khách hàng hoặc học viên của mình là hãy đi chọn một khu vực khác phù hợp với chiến lược của mình đã vạch ra ở bước một”.

Property: Bất động sản cụ thể

Điều quan trọng nhất ở giai đoạn này mà nhà đầu tư cần quan tâm đó là sàng lọc thông tin BĐS phù hợp. Những nguồn thông tin BĐS có thể dễ dàng tìm hiểu qua internet, báo chí, tờ rơi, chạy xe trên đường hoặc qua người quen. Nhưng nếu muốn đẩy nhanh giai đoạn lựa chọn BĐS cuối cùng, việc nên làm đó là tìm tới một người môi giới tại địa phương và trao đổi nhu cầu với họ một cách rõ ràng.

Theo chuyên gia BĐS Phan Công Chánh: “S-A-P là một nguyên lý nền tảng trong hoạt động tạo lập, đầu tư, hay kinh doanh BĐS. Trong thực tế, các nhà đầu tư cá nhân hay làm ngược, mua một BĐS (Property) rồi mới đặt câu hỏi là nên làm gì với nó (Strategies), thậm chí đôi lúc bỏ qua luôn đặc thù của khu vực (Area). Hiểu biết về nguyên lý này, nhà đầu tư sẽ hoàn toàn làm chủ trong việc tiếp cận một giao dịch BĐS”.