20 năm qua, giá đất Thủ Thiêm biến động thế nào?

Giá đất Thủ Thiêm là vấn đề được quan tâm trong suốt hai thập niên qua. Những hộ gia đình thuộc diện giải tỏa dù đã nhận tiền bồi thường, tái định cư, tạm cư hay những người bám trụ lại để giữ đất đã trở thành chứng nhân cho những cơn bão giá bất động sản liên tục diễn ra trên bán đảo sở hữu vị trí đắc địa nhất Tp.HCM.

Khu đô thị Thủ Thiêm có tổng diện tích 657ha nằm trên bán đảo Thủ Thiêm (quận 2), đối diện với quận 1 qua bờ sông Sài Gòn. Năm 1996, Chính phủ phê duyệt quy hoạch bán đảo này với kỳ vọng trở thành trung tâm tài chính, thương mại mang tầm cỡ quốc tế và là đô thị đẹp nhất Đông Nam Á.

Theo quy hoạch, khu đô thị có 5 khu chính gồm: khu lõi trung tâm, khu dân cư dọc đại lộ Mai Chí Thọ, khu dân cư phía Bắc, khu châu thổ phía Nam và khu dân cư phía Đông. Để thực hiện dự án Khu đô thị Thủ Thiêm, Tp.HCM đã phải giải tỏa gần như toàn bộ bán đảo Thủ Thiêm, di dời khoảng 15.000 hộ dân. Số tiền bồi thường, tái định cư lên đến gần 30.000 tỷ đồng.

Một dự án đang được hình thành trong Khu đô thị Thủ Thiêm. Ảnh: Như Quỳnh

Đất Thủ Thiêm giá 150.000 đồng/m2 trong giai đoạn 1996-2008

Giai đoạn 1996-2008 chính là giai đoạn bão táp trong quá trình định hình khu đô thị này. Bởi việc giải phóng mặt bằng với nhiều hộ dân quyết bám trụ lại dẫn đến nhiều vấn đề như đo vẽ bản đồ, hiệp thương giá, khiếu kiện, khiếu nại, cưỡng chế, di dời, tái định cư...

Năm 2003, tiền bồi thường đất nông nghiệp cho nhiều người dân ở phường An Lợi Đông là 150.000-200.000 đồng/m2. Trong khi đó, đối với đất ở, tiền bồi thường thấp nhất là 1,95 triệu đồng/m2 và cao nhất trong những năm kế tiếp là khoảng 18 triệu đồng/m2. Giá đất ở tại Thủ Thiêm khoảng 25 triệu đồng/m2, tùy vị trí và tuyến đường.

Tháng 10/2008, đoàn đại biểu Quốc hội Tp.HCM cùng Chủ tịch nước Nguyễn Minh Triết đã có buổi tiếp xúc với cử tri quận 2. Hàng loạt chất vấn của người dân về việc khiếu kiện tại Thủ Thiêm đã được nêu ra tại buổi tiếp xúc cử tri này. Cử tri cho biết, nhiều hộ dân khiếu kiện ròng rã nhiều năm vì cho rằng giá bồi thường đất tại Thủ Thiêm quá thấp.

Toàn cảnh bán đảo Thủ Thiêm khi nhìn từ quận 1. Ảnh: Như Quỳnh

Giá đất Thủ Thiêm tăng hàng trăm lần trong giai đoạn 2009-2018

Sau 10 năm giải phóng mặt bằng với giá đất thấp, năm 2009-2018, Thủ Thiêm bắt đầu làm hạ tầng, thu hút và kêu gọi đầu tư, giá đất vì thế bắt đầu tăng chóng mặt.

Tháng 9/2015, báo cáo của CBRE Việt Nam về Thủ Thiêm cho thấy, giá đất bình quân tại Thủ Thiêm, quận 2 ở mức hơn 3.000 USD/m2 (khoảng 68 triệu đồng/m2). Muốn sở hữu quỹ đất tại đây, doanh nghiệp không được gia hạn mà phải trả ngay chi phí đất. Theo CBRE, tổng diện tích sàn xây dựng của các dự án tại Thủ Thiêm trong tương lai vào khoảng 5,1 triệu m2 sàn.

Nhưng đến cuối năm 2017, báo cáo của một đơn vị khác cho thấy, giá đất Thủ Thiêm đạt đỉnh gần 170 triệu đồng/m2. Dẫn đầu là đất mặt tiền đường Trần Não, phường An Lợi Đông, từ đoạn cắt đường Mai Chí Thọ đi xuyên vào tâm đô thị này với mức 169,7 triệu đồng/m2 vào thời điểm giữa tháng 11. Trong suốt năm 2017, giá đất tại tuyến đường này tăng mạnh nhất với biên độ 121,55%.

Cuối tháng 4/2018, giá đất Thủ Thiêm chạm ngưỡng 210 triệu đồng/m2. Đất mặt tiền đường Trần Não đi xuyên vào tâm đô thị này có giá 207,15 triệu đồng/m2, tăng 26,44 triệu đồng/m2 (20%) so với đỉnh sốt đất hồi tháng 4/2017. Sau đó là đất trên tuyến đường Lương Định Của với giá 177,5 triệu đồng/m2. Đứng thứ ba là tuyến phố Mai Chí Thọ với giá chào bán là 156,4 triệu đồng/m2.

Cũng theo báo cáo này, biến động tăng giá đất của 5 phường thuộc khu quy hoạch Thủ Thiêm là: Thủ Thiêm (34,59%), Bình Khánh (38,19%), An Khánh (31,47%), Bình An (13,1%), An Lợi Đông (22,88%).

Qua các năm, đỉnh giá đất Thủ Thiêm liên tục tăng lên. Đến ngày 9/5, khi Tổ Đại biểu Quốc hội lắng nghe ý kiến của người dân Thủ Thiêm, những mảnh ghép của bức tranh giá đất tại đây xuất hiện tình tiết mới.

Cử tri Lê Thị Bạch Tuyết cho biết, bà liên hệ đến phòng kinh doanh của một dự án đang triển khai trên đại lộ Mai Chí Thọ, nơi nhà cũ của bà thì được biết giá đất tại đây là 350 triệu đồng/m2 và đã hết hàng, đến năm sau mới có thêm một số căn giá 23 tỷ đồng/căn.

JLL Việt Nam thống kê, đến tháng 5/2018, tại Khu đô thị Thủ Thiêm, giá biệt thự ở mức bình quân 8.612 USD/m2 (tương đương nhà liền thổ 196 triệu đồng/m2). Biệt thự diện tích lớn 1.000m2 có giá 150 tỷ đồng/căn. Nhà phố thương mại (shophouse) có mức giá trần là 9.653 USD/m2 (gần 220 triệu đồng). Giá shophouse được chào bán khoảng 70 tỷ đồng/căn.

Dù giá đất Thủ Thiêm tăng không ngừng nhưng khu tái định cư giữa lòng đô thị này lại chẳng có ai mua. Mới đây, Tp.HCM đã bán đấu giá 3.790 căn hộ tái định cư nằm trong chương trình 12.500 hộ tái định cư cho Khu đô thị mới Thủ Thiêm nằm dọc đại lộ Mai Chí Thọ, tuyến đường đẹp nhất bán đảo này.

Giá khởi điểm được đưa ra là hơn 9.000 tỷ đồng, tức giá mỗi căn khoảng 2,37 tỷ đồng. Theo Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản Tp.HCM, những căn hộ này vẫn chưa có ai mua.