10 điểm nhấn của thị trường bất động sản 2019 và bài học cho năm 2020

1. Hàng loạt dự án khủng nội đô TP.HCM bị thanh tra (tháng 2/2019)

Thanh tra chính phủ đã yêu cầu UBND TP.HCM cung cấp hồ sơ hơn 100 dự án (bao gồm các dự án đã hoàn thành và chưa hoàn thành) nhằm phục vụ công tác thanh tra, trong đó có thể kể tên các dự án khủng ở Khu đô thị Thủ Thiêm, các khu đất vàng ở Trần Phú, Trần Hưng Đạo, Lý Thường Kiệt... Các dự án khủng này nằm trong diện rà soát các thủ tục chuyển mục đích sử dụng, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất… Chính vì vậy năm 2019 đã chứng kiến sự sụt giảm mạnh ở phân khúc căn hộ so với năm 2018.

2. Chỉ số giá bất động sản tăng mạnh

Mặc dù thị trường bất động sản năm 2019 trải qua nhiều biến động và rào cản, tuy nhiên xét trên chỉ số giá rao bán bất động sản ở Hà Nội tăng 6%, ở TP.HCM tăng 12%. Các chỉ số tăng giá này cao hơn rất nhiều so với các chỉ số kinh tế khác như: chỉ số giá CPI 2,5% (Quý 3), mức độ gia tăng GDP là 6,98%. Điều này cho thấy mặc dù có sự giảm sút về nguồn cung nhưng hầu hết các phân khúc (căn hộ, nhà phố, đất nền…) đều có sự tăng mạnh về giá bán.

3. Sốt đất cục bộ tại nhiều địa phương từ đầu năm 2019

Việc sốt đất cục bộ bắt đầu từ Đà Nẵng vào tháng 1/2019, đến Vân Đồn vào tháng 2/2019 sau khi khánh thành nhiều công trình lớn, và tiếp sau là Bình Thuận với thông tin dự kiến thành lập sân bay tại phan Thiết hay tại Phú Quốc xin chủ trương thành lập thành phố.

Tháng 8/2019, cơn sốt đất xảy ra tại tỉnh Đồng Nai, đặc biệt ở địa bàn Long Thành sau khi có thông tin chốt thời hạn khởi công sân bay Long Thành và Nhơn Trạch chốt phương án xây dựng cầu Cát Lái.

Thị trường bất động sản năm 2019 chứng kiến cơn sốt đất cục bộ xảy ra
tại nhiều địa phương. Ảnh minh họa

4. Nguồn cung căn hộ khan hiếm

Với tình trạng quỹ đất ở các khu vực trung tâm ngày càng hạn hẹp, các dự án khủng đang nằm trong diện bị thanh tra hoặc đang xin phép dẫn tới nguồn cung bất động sản đặc biệt ở thị trường TP.HCM trở nên khan hiếm. Theo nghiên cứu của Batdongsan.com.vn thì nhu cầu tìm kiếm căn hộ vẫn tăng mạnh ở năm 2019 và tập trung hơn 60% vào phân khúc tầm trung và bình dân. Bà Nguyễn Hương, CEO Đại Phúc Land cho biết: “Đây là bài toán nan giải đối với các chủ đầu tư do chi phí đầu vào tăng cao, quỹ đất hạn hẹp và kết nối hạ tầng giao thông chưa đáp ứng được nhu cầu phát triển tại các khu đô thị vệ tinh và vùng lân cận”.

5. Phanh phui sai phạm tại Công ty CP Địa ốc Alibaba

Vào thời điểm tháng 9/2019, giới đầu tư bất động sản xôn xao trước thông tin Chủ tịch Alibaba Nguyễn Thái Luyện bị bắt phục vụ cho công tác điều tra các sai phạm đất đai của Công ty CP Địa ốc Alibaba. Đây là một thông tin không quá bất ngờ đối với các nhà đầu tư lâu năm và các công ty làm ăn chân chính, nhưng là một cú sốc với hơn 1.000 nhà đầu tư nhẹ dạ cả tin vào công ty này.

Alibaba bán đất và huy động vốn thông qua hình thức kêu gọi đầu tư vào hàng ngàn lô đất nông nghiệp ở Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu. Việc huy động vốn và nhận lãi tương tự mô hình lừa đảo Ponzi, tức là các nhà đầu tư ký hợp đồng với Alibaba sẽ có quyền chọn (đất hoặc lãi suất cam kết), và sau mỗi lần mở bán thì Alibaba sẽ cộng thêm phần lãi của đợt mở bán trước và chi phí quản lý. Về cơ bản, mô hình huy vộng vốn này gặp rất nhiều rủi ro nhưng các nhà đầu tư vẫn tin tưởng và kết quả là Alibaba đã lừa đảo hàng nghìn tỷ đồng nhờ vào việc huy động này.

Việc sai phạm của Công ty CP Địa ốc Alibaba kéo theo sự trầm lắng đáng kể về số lượng tìm kiếm đất nền cũng như giao dịch ở phân khúc này. Tâm lý lo ngại và e dè từ các nhà đầu tư cũng lan ra cả thị trường, không chỉ ở TP.HCM mà còn ở các khu vực lân cận.

Toàn cảnh Hội nghị Bất động sản Việt Nam VRES 2019 do Batdongsan.com.vn tổ chức

6. Kỷ lục bán hơn 10.000 căn hộ dự án Vinhome Grand Park

Theo công bố của Tập đoàn Vingroup, hơn 10.000 căn hộ ở dự án Vinhome Grand Park - phân khu Sapphire được bán ra trong vòng 17 ngày. Đây là một kỷ lục chưa từng có tại thị trường bất động sản TP.HCM cũng như ở Việt Nam. Sức hút của Vinhome Grand Park đến từ các yếu tố thiên thời (ra mắt đúng thời điểm khan hiếm nguồn cung căn hộ), địa lợi (mô hình sinh thái ở một vị trí đắc địa gần sông và khu dân cư) và nhân hòa (các dự án trước đã được khẳng định và tạo được uy tín của chủ đầu tư). Bên cạnh đó, dự án này cũng đã nhận được sự quan tâm lớn từ nhà đầu tư trong 2 năm qua.

7. Siết tín dụng bất động sản - Huy động trái phiếu doanh nghiệp lập kỷ lục

Ngân hàng nhà nước đã thực hiện theo chỉ đạo của Quốc hội và Chính phủ thông qua việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật như tăng hệ số rủi ro đối với các khoản vay bất động sản, kiểm soát dư nợ, giảm tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung hạn… Điều này dẫn tới việc các doanh nghiệp bất động sản đua nhau đẩy mạnh việc phát hành trái phiếu để đảm bảo cho các dự án. Tính tới tháng 12/2019, hơn 61.000 tỷ đồng phát hành từ trái phiếu doanh nghiệp, trong đó riêng ngành bất động sản, xây dựng, hạ tầng chiếm 27%, tương đương với hơn 16.000 tỷ đồng.

8. Tranh chấp chung cư - đòi sổ hồng

Vấn đề tranh chấp chung cư không còn mới mẻ trên thị trường bất động sản, nhưng trong năm 2019 khi số lượng chung cư đi vào vận hành nhiều hơn, cộng với các sai phạm trong quá trình chuyển nhượng đất công thì các vụ việc tranh chấp lan rộng ra toàn quốc từ Hà Nội tới TP.HCM. Các vụ án tranh chấp phần lớn đến từ việc vi phạm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, vi phạm quy định sử dụng quỹ bảo trì, hội nghị chung cư lần đầu, thay đổi thiết kế tòa nhà, hay sau khi nhận bàn giao không đúng với nhà mẫu quảng cáo trước đó…

9. Cocobay ngừng trả lợi nhuận theo cam kết

Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng nở rộ trong khoảng thời gian 2 năm trở lại đây với đa dạng dòng sản phẩm cho nhà đầu tư lựa chọn cùng mức giá hợp lý, cam kết cao về lãi suất đã thu hút rất đông nhà đầu tư tham gia. Mặc dù chưa có hành lang pháp lý về loại hình bất động sản này, nhưng dựa trên tiềm năng du lịch cũng như mức cam kết cao đã tạo ra một thị trường condotel rất sôi động từ 2016-2019.

Tuy nhiên, vào giữa tháng 11/2019, chủ đầu tư Cocobay - Tập đoàn Empire đã gửi thư cho khách hàng thông báo không thể thực hiện được việc chi trả lợi nhuận như đã cam kết lên tới 12%/năm. Vụ việc này đã gây chấn động cả thị trường, nhiều góc nhìn khác nhau về loại hình bất động sản này đã được đưa ra. Vào thời điểm giao dịch condotel chững lại, hành lang pháp lý chưa rõ ràng và việc phá vỡ cam kết từ một dự án được kỳ vọng rất cao của chủ đầu tư dẫn đến nhiều nghi ngờ đối với loại hình bất động sản này.

10. Ứng dụng công nghệ vào bất động sản

Cuộc cách mạng 4.0 hiện nay phần nào ảnh hưởng tới thị trường bất động sản và năm 2019 chứng kiến rất nhiều startup vào ngành này. Hàng loạt dự án/ứng dụng công nghệ được triển khai cả trong và ngoài nước trong việc kinh doanh, quản lý bất động sản. Việc ứng dụng công nghệ đang giúp cho các chủ đầu tư tiết kiệm được thời gian, chi phí, cũng như hiệu quả bán hàng. Việc này đã được chứng minh ở một trong những phần mềm quản lý bán hàng mạnh nhất trên thị trường là Fastkey Property, hỗ trợ từ khâu E-salekit, E-booking, tự động thu lead và hỗ trợ đo lường hiệu quả theo thời gian thực.

Đưa ra dự báo về thị trường năm 2020, Giám đốc Chi nhánh Batdongsan.com.vn TP.HCM cho rằng, năm 2020 sẽ tiếp tục là một năm Chính phủ/Bộ tập trung vào việc: thay đổi khung giá đất, xem xét thuế vào bất động sản, xây dựng hành lang pháp lý cho condotel. Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng cần phải đầu tư và phát triển nguồn nhân lực, có các kế hoạch dài hơi hơn 5-10 năm và ứng dụng công nghệ vào bất động sản.

Dự báo năm 2020 sẽ là một năm tiếp tục khan hiếm nguồn cung căn hộ, biệt thự liền kề, đặc biệt là phân khúc bình dân. Đất nền tiếp tục nóng lan rộng ở các thị trường tỉnh, giá bất động sản vẫn tiếp tục ổn định và có sự tăng trưởng. Và năm 2020 sẽ là một năm khó khăn của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng.

Đinh Minh Tuấn
Giám đốc Chi nhánh Batdongsan.com.vn TP.HCM