Trung Quốc: Giấc mơ được xây dựng trên "bong bóng" nhà đất

Từ một câu chuyện điển hình

Li Hongyan, kỹ sư máy lạnh 28 tuổi là một trong số những người được xếp vào tầng lớp trung lưu mới xuất hiện tại Trung Quốc. Li mang trong mình đầy đủ đặc điểm của họ: có nhiều tham vọng, liều lĩnh, mạnh miệng và nằm ngoài tầm kiểm soát, dự báo của chính quyền. 5 tháng trước, Li đã đem hết tiền kiếm được trong nhiều năm để mua căn nhà đầu tiên của mình, một căn hộ rộng 60m2 trong một tòa nhà đã bắt đầu xuống cấp.

Căn hộ này được bán với giá cao không tưởng, lên tới 519.000USD (tương đương 11,2 tỷ VNĐ), bằng mức lương làm việc trong 22 năm của anh, nhưng đó là con số khá thấp so với bình quân. Theo thống kê, tầng lớp trung lưu tại Bắc Kinh sẽ phải để dành toàn bộ thu nhập của mình trong suốt 34 năm để mua đứt một căn hộ. Trong khi đó, tại Thượng Hải và Quảng Châu, khoảng thời gian này là 29 và 27 năm, cao hơn rất nhiều so với các thành phố lớn khác trên thế giới. Để có được số tiền mua đứt căn hộ đó, Li đã phải vay ngân hàng với mức lãi suất 5,3%, tương đương 2.400USD/tháng. Lương của anh hiện nay là 2.000USD/tháng, rõ ràng là chưa đủ để đóng lãi tiền vay mua nhà.

Vì vậy, Li phải cho thuê lại căn hộ với giá 940USD/tháng và dùng phần lớn số tiền lương để trả tiền cho căn hộ mà mình chưa thể vào sinh sống. Anh và vợ vẫn phải sống đời sống khắc khổ, từ bỏ chuyện đi nghỉ mát hay nhà hàng. Theo tính toán của Li, nếu mọi chuyện diễn ra suôn sẻ, vợ chồng anh có thể chuyển về căn hộ mới trong ít nhất 4 năm nữa. Cho đến khi đó, 2 vợ chồng anh phải sống trong một căn phòng chỉ vừa đặt một chiếc giường đôi trong khu nhà ở tập thể của cơ quan, chia sẻ nhà bếp và phòng tắm với 10 người khác.

“Sẽ mất vài năm khó khăn, nhưng chúng tôi đã cân nhắc kỹ lưỡng và vẫn thấy rằng đây là một khoản đầu tư tốt cho tương lai. Tôi không lo lắng nhiều”, Li nói.

Trong 5 năm, giá nhà bình quan tăng 800%

Đó là giấc mơ về một cuộc sống an cư của những người trung lưu mới ở Trung Quốc. Một làn sóng đã nổi lên theo xu hướng tăng giá BĐS kể từ năm 2008, khi Bắc Kinh mở cửa thị trường cho vay thế chấp cho người dân bình thường tham gia trong một nỗ lực giúp nền kinh tế bớt phụ thuộc vào xuất khẩu giá rẻ, tăng tiêu dùng. Theo tính toán của các nhà phân tích, trong giai đoạn 2004 - 2007, lượng tiền đổ vào thị trường BĐS nước này đã tăng từ 119,5 tỷ USD lên 147 tỷ USD. Thế nưng trong giai đoạn 2007 - 2009, con số này cao hơn rất nhiều lần, mức tăng đạt hơn 210 tỷ USD.

Trong vòng 5 năm, giá nhà đất tại Bắc Kinh đã tăng tới 800%

Luồng tiền này đã khiến cho giá nhà đất bình quân tại Trung Quốc tăng gấp 10 lần trong vòng 8 năm. Vào năm 2002, giá căn hộ tại khu thương mại phố Đông, Thượng Hải có diện tích 120m2 chỉ ở mức 200.000NDT (tương đương 30.920USD). Đến năm 2011, mức giá đã lên tới 2 - 3 triệu NDT (tương đương 309.200 - 463.800USD). Theo thống kê của Chính phủ Trung Quốc, so với thời điểm năm 2007, mặt bằng giá nhà bình quân năm 2011 ở Trung Quốc đã tăng 140%, riêng tại Bắc Kinh đã tăng đến 800%.

Cơn khủng hoảng trên thị trường chứng khoán Trung Quốc trong thời gian gần đây khiến nhiều người lo lắng, nhưng thật ra, lượng tài sản người Trung Quốc đổ vào thị trường chứng khoán chẳng là gì nếu so với thị trường BĐS. Theo thống kê, chỉ khoảng 7% nhà đầu tư ở thành thị sở hữu chứng khoán và 1/2 trong số đó có tài khoản dưới 15.000USD. Theo tính toán, người Trung Quốc chỉ đổ khoảng 15% tài sản vào thị trường chứng khoán.

Trong khi đó, có tới 74,7% tài sản của người dân đổ vào thị trường BĐS, con số này cao hơn nhiều so với mức 27,9% của người Mỹ. Do vậy, mức độ tích tụ "bong bóng" ở thị trường BĐS Trung Quốc rất lớn và một khi quả bong bóng này nổ, chắc chắn sẽ tạo ra cơn ác mộng.

"Bong bóng" vỡ: Chỉ là vấn đề thời gian?

Lần đầu tiên trong nhiều năm liền, GDP Trung Quốc không đạt mức tăng 2 con số. Các nhà phân tích nhận định rằng, chính thị trường BĐS phát triển quá "nóng" đang kéo giảm tốc độ phát triển của cả nền kinh tế. Theo thống kê, trong 4 tháng đầu năm 2014, doanh số bán nhà đã giảm gần 7% so với cùng kỳ năm trước; diện tích sàn xây dựng mới đã giảm hơn 22%. Một nghiên cứu vào năm 2014 của Đại học Kinh tế - Tài chính Tây Bắc (Trung Quốc) cho thấy, tại các khu vực thành thị của Trung Quốc, cứ 5 căn nhà lại có 1 căn bỏ hoang.

Tại khu vực đô thị, tỷ lệ trống của những căn nhà đã bán là 22,4% vào năm 2013, tương đương 49 triệu hộ gia đình, trong khi đó, tỷ lên bỏ trống của năm 2011 là 20,6%. Nghiên cứu cũng cho thấy, tính đến tháng 8/2013, số nợ vay thế chấp bằng nhà trống tại Trung Quốc đạt 4.200 tỷ NDT (tương đương 674,33 tỷ USD). Đặc biệt, có tới 15% nhà ở xây trong vòng 5 năm qua hiện vẫn bị bỏ trống, tương đương 10,2 triệu căn.

Nhà bỏ trống, hay nhà xây mà không có người ở, là vấn nạn phổ biến của thị trường BĐS Trung Quốc. Từ lâu, trên mạng Trung Quốc đã lan truyền về “lý thuyết kinh doanh” của các nhà phát triển BĐS: “Ví dụ, nhà đầu tư sẽ vay 500 triệu NDT từ ngân hàng và chỉ dùng 200 triệu NDT trong số đó để đầu tư dự án, 300 triệu còn lại họ bỏ túi. Do đó, có bán được nhà hay không cũng không thành vấn đề.

Sau khi xây dựng nhà xong, họ sẽ tham gia vào quá trình đầu cơ cho đến khi những căn nhà được đẩy giá lên mức 1 tỷ NDT, rồi tặng vài căn đẹp nhất cho các quan chức. Một khi những vị này có những căn nhà trong tay, họ sẽ làm mọi việc có thể để giữ giá nhà khỏi bị sụt giảm, bởi nếu giá giảm xuống, tài sản của họ cũng mất theo. Nhà đầu tư cũng không phải lo chuyện trả tiền ngân hàng. Bởi, họ sẽ sử dụng căn nhà 1 tỷ NDT để làm tài sản thế chấp và tiếp tục vay để phát triển một dự án BĐS mới. Nếu chẳng may thị trường nhà đất sụp đổ, họ chỉ cần tuyên bố phá sản và giao những căn nhà cho Chính phủ giải quyết. Dù sao thì tất cả tiền bạc của họ cũng đã nằm trong các tài khoản của ngân hàng nước ngoài”.

Lý thuyết kinh doanh này có lẽ chính là nền tảng để tạo ra nhiều khu đô thị ma, thậm chí là các thành phố ma tại Trung Quốc, trong đó được nhắc đến nhiều nhất chính là thành phố Ordos, ở Nội Mông. Thành phố này được xây dựng trên diện tích đất nông nghiệp chuyển đổi để đón đầu sự bùng nổ của ngành khai thác than đá. Tuy nhiên, thành phố này nay hầu như không có người ở. Và các công ty đầu tư vào thành phố này hiện đang đứng trên bờ vực phá sản.

Đơn cử như Tập đoàn Đầu tư Huayan, chủ đầu tư của rất nhiều dự án xây dựng tại Ordos hiện đang phải đối mặt với nguy cơ vỡ nợ liên quan đến lượng trái phiếu trị giá 1,2 tỷ NDT (tương đương 194 triệu USD) nếu các nhà đầu tư không đồng ý gia hạn thêm thời gian trả nợ vào tháng 12 tới.