Tín dụng ngân hàng “bơm” bong bóng bất động sản?

Chính hiện tượng giá đất dự án nóng lên quá nhanh và không đồng đều giữa các khu vực, làm hình thành một mặt bằng giá mới cao hơn 30 - 40% so với hồi đầu năm.

Thị trường có phần sôi động hơn khi cánh cửa tín dụng đã rộng mở trở lại với sự tham gia của các ngân hàng thương mại.

Đầu cơ hay không?

Là một người gắn bó với thị trường đặc biệt nhạy cảm này, giờ đây, ở vị trí người quan sát, cựu Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường Đặng Hùng Võ lý giải những cơn lên giá của thị trường có xuất phát từ căn bệnh của thị trường từ giai đoạn 2007.

Sau cơn sốt nóng 2007, thị trường bất động sản "đổ bệnh" vào cuối 2008 bởi quyết định dừng cấp thêm tín dụng. Khi các ngân hàng lo giữ khả năng thanh khoản thì hiển nhiên các doanh nghiệp sẽ không có vốn để đầu tư. Giá bất động sản rớt thảm hại, thậm chí đến mức 50% ở thời điểm đầu 2009, khiến nhiều doanh nghiệp đứng bên bờ phá sản.


Nhưng tình hình đã thay đổi khi gói kích cầu của Chính phủ mang lại cho thị trường này cơ hội khởi sắc trở lại với hai gói xây dựng nhà giá rẻ và nhà ở xã hội.

Các doanh nghiệp đang khát vốn được bơm vốn (cho dù không phải đồng vốn nào giải ngân cũng chảy vào đúng nơi được yêu cầu). Các nhà đầu tư và người dân được hỗ trợ lãi suất vay thông qua gói hỗ trợ lãi suất mà Chính phủ dành cho các ngân hàng. Nhờ khoản hỗ trợ này mà lãi suất đang ở mức cao ngất ngưởng (13 - 14%) đã được giảm xuống chỉ còn 5 - 6% .

Cả hai tác động trên đã khiến cho thị trường sôi động trở lại. Theo ông Đặng Hùng Võ, động thái này của thị trường là hoàn toàn bình thường và đúng quy luật.

Cũng nhìn nhận những hiệu ứng của gói kích cầu và vai trò tác động của lượng cầu còn lớn mạnh trong dân, nhưng tiến sĩ Nguyễn Đức Kiên, Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội lại lo ngại giá tăng như vừa qua là “có sự bất thường”.

Ông Kiên cũng không ngoại trừ nguyên nhân rằng, nhiều nhà đầu tư bất động sản ở các khu đô thị đã lợi dụng chính sách thông thoáng của gói kích cầu hỗ trợ các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản để đẩy giá nhà đất lên cao. Lúc này, giải pháp để chống đầu cơ bất động sản vẫn phải là dùng thuế để điều tiết, ông Kiên nhấn mạnh.

Về mặt này, chính ông Đặng Hùng Võ cũng lấy làm tiếc vì luật thuế nhà đất đến nay vẫn còn dang dở và cả một luật quan trọng như vậy lại thiếu một phần quan trọng không kém - điều luật về chống đầu cơ. Như vậy, nỗi lo về đầu cơ tác động đến thị trường là không phải không có căn cứ và là cảnh báo đỏ cho những nhà đầu tư muốn nhảy vào ăn theo sóng của thị trường bất động sản.

Chuyên gia kinh tế Bùi Kiến Thành tỏ ra lo ngại hậu kích cầu sẽ phải chứng kiến sự tuột dốc của thị trường bất động sản. Nhấn mạnh rằng, hiện tượng tăng giá như vừa qua là do đầu cơ và chính lòng tham của nhà đầu cơ sẽ tạo nên bong bóng nguy hiểm, ông Thành quan ngại thị trường đang bị “thổi” lên, làm sai lệch mục tiêu của gói kích cầu.

“Nếu làm đúng, đầu tư cho phân khúc đang thiếu là nhà giá rẻ thì thị trường không thể tăng đến mức 30 - 50% như vậy được”, ông Thành nói.

Ngân hàng tạo thêm sóng?

Không thể phủ nhận việc các ngân hàng thương mại gần đây bắt đầu chạy đua đưa ra các gói tín dụng bất động sản, giúp cho những người có nhu cầu mua nhà có thêm cơ hội và bản thân ngân hàng cũng sẽ đỡ khó khăn. Tuy nhiên, khơi rộng dòng chảy tín dụng lúc này cũng ví như đổ thuốc kích thích vào một cơ thể đang mong manh sau cơn bạo bệnh. Và một câu hỏi tự nhiên sẽ là: Thị trường rồi sẽ diễn biến thế nào?

Ông Đặng Hùng Võ cho rằng, về lý thuyết, lúc này, các ngân hàng càng đổ nhiều tiền vào mảng tín dụng này thì nguy cơ lạm phát càng cao nên vai trò của Nhà nước là phải điều tiết được lượng tiền cung ra thị trường. Nhưng trong bối cảnh hiện nay, ông Võ nhìn nhận, mức độ tăng giá chưa đáng ngại và giá cả sẽ không thể lên cao để tạo nên bong bóng như đã từng xảy ra.

Hiện nay, bất động sản chỉ sốt ở một số khu vực do có thông tin tốt hỗ trợ, còn lại đa số vẫn chưa có nhiều giao dịch. Nhìn nhận về sự tham gia của các ngân hàng, ông cũng cho rằng, lượng tín dụng cấp cho bất động sản không phải luồng vốn dài hơi nên sẽ không gây nên việc đua cho vay bằng mọi giá như đã từng xảy ra. Chính thị trường chứng khoán dập dờn sắc xanh đỏ cũng phản ánh lên thị trường bất động sản nên khó lòng có được sự thông nhau của hai thị trường.

Đại diện một ngân hàng thương mại cho biết thêm, các ngân hàng giờ đây thiết kế gói cho vay bất động sản cũng chặt chẽ hơn và chú trọng đến đối tượng có nhu cầu thật sự. Cửa cho vay để đầu cơ là không lớn, có lẽ bản thân các ngân hàng cũng đã học được nhiều điều từ cú sốc của thị trường bất động sản 2007.

Cũng trăn trở cho sức khỏe của các ngân hàng, ông Bùi Kiến Thành lưu ý, các ngân hàng cần cẩn trọng khi bơm tiền vào những dự án bất động sản, tốt nhất là chọn những dự án hướng đến phân khúc còn đang mất cân đối cung cầu như nhà ở giá rẻ.

Đặc biệt, lưu tâm đến thời hạn hỗ trợ lãi suất không còn lâu nữa, đặt trong bối cảnh các ngân hàng đang phải đẩy cao lãi suất huy động gần đụng với lãi suất cho vay, ông Thành cho rằng, đến cuối năm, lãi suất ngân hàng sẽ còn tăng và đây là thông tin cần cảnh báo cho cả bên vay lẫn cho vay.

Dẫn chứng về giá nhà đất từ rất cao rớt đến thảm hại tại Nhật Bản kéo theo sự suy giảm đến nay chưa hồi phục của hệ thống tài chính, ngân hàng nước này, ông Thành muốn khuyến nghị với các ngân hàng về mức giá trên trời của những dự án bất động sản cao cấp hiện nay ở Việt Nam.

Vấn đề là phải làm rõ vì sao giá cả lên như vậy và trả lại sự cân bằng cho thị trường cả về cung - cầu lẫn giá cả là điều mà các chuyên gia gặp nhau.