Thuế cho thuê nhà có gì mới?

Ảnh minh họa: VTC.

- Từ 1-1-2009, người cho thuê nhà phải nộp các khoản: thuế môn bài (không thay đổi so với năm 2008), thuế giá trị gia tăng (GTGT - về cơ bản vẫn như năm 2008 nhưng có thay đổi về tỉ lệ GTGT trên doanh thu), thuế thu nhập cá nhân (TNCN) thay cho thuế thu nhập doanh nghiệp.

Về thuế GTGT, trường hợp xác định được doanh thu cho thuê, có đầy đủ hóa đơn chứng từ để chứng minh được giá thanh toán dịch vụ mua vào tương ứng thì thuế GTGT = GTGT nhân (x) thuế suất (mức thuế suất vẫn là 10%). GTGT = giá thanh toán dịch vụ cung cấp - giá thanh toán của dịch vụ mua tương ứng; và khoản thuế này khai nộp hằng tháng.
 

Trong thực tế có nhiều trường hợp chỉ xác định được doanh thu cho thuê nhà mà không xác định được các chi phí đầu vào tương ứng. Vì thế, cơ quan thuế phải ban hành tỉ lệ GTGT trên doanh thu để áp dụng cho các trường hợp này là 38% đối với cho thuê nhà ở các quận và 33% đối với cho thuê nhà ở các huyện (theo quyết định 16333 ngày 30-12-2008 của Cục Thuế TP.HCM). Trên cơ sở này, thuế GTGT mà người cho thuê nhà phải nộp tương ứng với 3,8% doanh thu (doanh thu x tỉ lệ GTGT 38% x thuế suất thuế GTGT 10%), còn tại các huyện là 3,3% trên doanh thu (cũng theo cách tính này nhưng tỉ lệ GTGT trên doanh thu là 33%).

Về thuế TNCN (thay cho thuế thu nhập doanh nghiệp trước đây) được khai tạm nộp hằng quý, cuối năm quyết toán. Thuế TNCN phải nộp được tính như sau: thu nhập tính thuế x thuế suất. Thu nhập tính thuế = thu nhập chịu thuế trừ (-) giảm trừ gia cảnh, các khoản đóng góp từ thiện theo quy định (nếu có), các khoản bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế.

Tương tự như thuế GTGT, Cục Thuế TP.HCM cũng đã ban hành tỉ lệ ấn định thu nhập chịu thuế trên doanh thu (quyết định 16334 ngày 30-12-2008) đối với các quận là 35%, tại các huyện là 30%. Tuy nhiên, thuế TNCN phải nộp nhiều hay ít còn tùy thuộc vào gia cảnh của từng cá nhân có nhà cho thuê và tùy thuộc vào thu nhập chịu thuế cao hay thấp.

* Cá nhân cho thuê nhà có được giãn thuế TNCN từ cho thuê nhà?

- Theo thông tư 27 của Bộ Tài chính về giãn thuế TNCN thì khoản thuế TNCN đối với thu nhập từ kinh doanh (cho thuê nhà) của cá nhân trong thời gian từ tháng 1 đến hết tháng 5 được giãn nộp. Nhưng hằng quý, cá nhân cho thuê nhà vẫn phải lập tờ khai và nộp cho cơ quan thuế theo thời hạn quy định nhưng không phải nộp thuế TNCN vì được giãn nộp.

* Với cho thuê nhà, thuế phải nộp trong năm 2009 theo thuế TNCN cao hay thấp hơn so với khi nộp thuế thu nhập doanh nghiệp?

- Người cho thuê nhà nếu nộp theo Luật thuế TNCN, nhiều trường hợp, thuế phải nộp giảm so với khi nộp thuế thu nhập doanh nghiệp. Ví dụ ông A có cho thuê nhà tại các quận ở TP với giá 20 triệu đồng/tháng và không có người phụ thuộc, cũng như không có các khoản đóng góp từ thiện, bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, thuế phải nộp như sau:

Theo cách tính thuế năm 2008, hằng tháng ông A nộp thuế 3,84 triệu đồng, trong đó thuế GTGT là 1,6 triệu đồng (20 triệu x 8%) và thuế thu nhập doanh nghiệp là 2,24 triệu (20 triệu x 11,2%). Cũng cần giải thích là trong năm 2008, việc tính thuế cho thuê nhà đơn giản hơn, với những trường hợp xác định doanh thu cho thuê nhưng không xác định được chi phí thì số thuế phải nộp là 19,2% trên doanh thu (trong đó thuế GTGT là 8% và thuế thu nhập doanh nghiệp là 11,2%).

Sang năm 2009, số thuế ông A phải nộp là 910.000 đồng, trong đó thuế GTGT kê khai nộp hằng tháng 760.000 đồng (20 triệu x 3,8%); thuế TNCN tạm nộp hằng quý, mỗi tháng là 150.000 đồng. Thuế TNCN được xác định căn cứ vào thu nhập tính thuế và thuế suất theo biểu thuế lũy tiến từng phần.

Cụ thể, thu nhập tính thuế = thu nhập chịu thuế - giảm trừ gia cảnh cho bản thân (4 triệu/tháng).

Trong đó, thu nhập chịu thuế = doanh thu x tỉ lệ thu nhập chịu thuế = 20 triệu x 35% = 7 triệu. Như vậy, thu nhập tính thuế là 3 triệu đồng (7 triệu - 4 triệu).

Thuế TNCN phải nộp là 150.000 đồng (3 triệu x thuế suất theo biểu thuế lũy tiến từng phần là 5%).

* Trường hợp bên cho thuê nhà ký hợp đồng cho thuê dài hạn và theo hợp đồng thanh toán tiền thuê một lần cho 12 tháng thuê thì việc giãn nộp thuế được thực hiện như thế nào?

- Trường hợp cho thuê nhà dài hạn thanh toán tiền thuê nhà một lần cho cả 12 tháng, ví dụ thanh toán tiền cho thuê nhà cả năm 2009 vào tháng 1-2009 thì chỉ có thuế TNCN của tiền thuê nhà từ tháng 1 đến hết tháng 5-2009 được giãn nộp thuế. Khoản tiền thuế TNCN từ tháng 6 đến hết tháng 12-2009 vẫn phải nộp bình thường.

* Trường hợp hợp đồng cho thuê nhà ký là một năm thanh toán tiền một lần khi nhận nhà cho thuê, bên cho thuê đã kê khai nộp đầy đủ các khoản thuế GTGT, TNCN theo quy định nhưng vì lý do khách quan hai bên chấm dứt hợp đồng thuê trước thời hạn, như vậy tiền thuế đã nộp có được hoàn lại không?

- Trường hợp này nếu thực tế hai bên thanh lý hợp đồng thuê trước thời hạn, ví dụ chỉ thuê 9 tháng thì khoản thuế đã nộp của 3 tháng nhưng thực tế không cho thuê được hoàn lại.

* Trường hợp cá nhân có nhà cho thuê vì lý do khách quan không thể kê khai nộp thuế có ủy quyền cho người thân kê khai như vậy có được không?

- Trách nhiệm và nghĩa vụ nộp thuế là của cá nhân có nhà cho thuê. Trong trường hợp vì lý do khách quan không thể trực tiếp kê khai nộp thuế thì có thể ủy quyền cho cá nhân khác kê khai nộp thuế thay.
 

(Nguồn: Cục Thuế TP.HCM).