Tháo gỡ những "ẩn số" trong Luật đất đai sửa đổi

Dự kiến dự thảo sẽ được trình Quốc hội cho ý kiến vào kỳ họp tháng 10/2012 và thông qua tại kỳ họp tháng 5/2013. Dù đã rà soát và tổ chức nhiều hội thảo, nhưng những vấn đề liên quan đến nguyên tắc xác định giá đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất... sẽ vẫn là những điểm khiến doanh nghiệp quan tâm.

Ẩn số “giá thị trường”

Theo Luật sư Nguyễn Thị Cam, Công ty TNHH Đất Luật, giá đất ở Việt Nam hiện nay là phi thực tế và để đất đai trở về giá trị thực, vai trò của Nhà nước rất lớn. Nhà nước có thể xác định giá trị thực của đất trong bảng giá đất và điều tiết các quan hệ đất đai trên cơ sở giá này.

Nhà nước không tăng nguồn thu ngân sách bằng giá trị ảo từ đất thông qua thuế thu nhập doanh nghiệp, thu nhập cá nhân khi việc chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của doanh nghiệp theo giá thị trường ảo, đồng thời kết hợp với các biện pháp kinh tế khác để hạ giá đất.

Một dự án đang bị bỏ hoang do những vướng mắc trong Luật Đất đai hiện hành.

Còn Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, ông Nguyễn Ngọc Tuấn, nhìn nhận giá đất là vấn đề phức tạp, nhạy cảm nhất trong cơ chế, chính sách tài chính của Luật Đất đai. Thực tế những năm qua cho thấy, giá đất luôn biến động theo xu hướng tăng, nên việc quy định giá đất sát với giá thị trường rất khó khả thi.

“Tôi nghĩ Nhà nước phải chủ động định giá đất một cách hợp lý để người dân và tổ chức thực hiện các nghĩa vụ tài chính trong việc sử dụng đất, giá phải được ổn định và công khai, minh bạch. Đặc biệt giá đất để xây dựng cơ sở hạ tầng, nhà xưởng phục vụ sản xuất, không thể đơn giản chạy theo giá thị trường.

Như vậy sẽ không phát triển được sản xuất, không khuyến khích thu hút vốn đầu tư. Giá đất cũng không thể tính đơn giản kiểu ăn xổi, vì sẽ bóp chết sản xuất, mà phải tính sao cho sản xuất phát triển được để có sản phẩm bán ra và có lãi” - ông Tuấn nói.

ThS. Nguyễn Thị Cẩm Vân, Sở TN-MT Tp.HCM, kiến nghị Nhà nước ban hành bảng giá đất sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường tại thời điểm ban hành (có thể ban hành hàng năm hoặc 2, 3 năm/lần). Bảng giá đất được sử dụng để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, tiền thuê đất, tiền sử dụng đất và mức thuế suất hay mức thu theo mục đích sử dụng đất.

Việc xác định giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường hay để thực hiện giao dịch sẽ là giá thị trường tại thời điểm xác định giá trị quyền sử dụng đất và do cơ quan nhà nước quyết định trên cơ sở xác định giá của các đơn vị tư vấn định giá độc lập.

Khó tiếp cận mặt bằng

Một trong nhiều khó khăn doanh nghiệp là mặt bằng sản xuất, đặc biệt trong vấn đề tiếp cận đất đai với nhiều quy định chồng chéo. Theo ThS. Hoàng Văn Sơn, Trưởng Văn phòng luật sư VNC, về trình tự thủ tục giao đất, cho thuê đất quy định tại Khoản 1 Điều 125 Nghị định 181/2004/NĐ-CP: “Người có nhu cầu xin giao đất, thuê đất liên hệ với cơ quan được UBND tỉnh, TP trực thuộc trung ương giao nhiệm vụ thỏa thuận địa điểm hoặc tổ chức phát triển quỹ đất nơi có đất để được giới thiệu địa điểm sử dụng đất”.

Trong vấn đề xác định giá, Nhà nước nên giữ vai trò là người xây dựng cơ chế chính sách giá, điều tiết hướng dẫn, thanh-kiểm tra. Nhà nước không cần phải thực hiện thẩm định giá trên thị trường mà nên xã hội hóa để các công ty thẩm định giá độc lập thực hiện. Như vậy mới phù hợp thông lệ quốc tế, tránh việc Nhà nước “vừa đá bóng vừa thổi còi". Ông Nguyễn Ngọc Tuấn, Chủ tịch Hội Thẩm định giá

Với quy định này, các doanh nghiệp tiếp cận đất đai sẽ vô cùng khó khăn, dẫn đến dễ phát sinh tiêu cực. Để giải quyết tình trạng này, cần lập các sàn giao dịch những dự án đầu tư và sàn giao dịch quy hoạch tương tự như sàn giao dịch BĐS.

Có thể đưa vào các sàn giao dịch BĐS có uy tín hoặc thành thành lập các sàn giao dịch chỉ có các dự án đầu tư chưa có hoặc đã có chủ đầu tư cùng với quy hoạch chi tiết. Khi đó, người muốn được giao đất, thuê đất chỉ việc lên sàn giao dịch dự án đầu tư tìm địa điểm.

Theo ông Đỗ Trọng Hải, Chủ tịch Công ty Luật Bizlink, quy định tại luật và các văn bản hướng dẫn hiện hành cũng đang làm khó cho doanh nghiệp đầu tư nước ngoài trong việc tiếp cận đất đai.

Theo quy định, nhà đầu tư là tổ chức, cá nhân nước ngoài không được trực tiếp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ các tổ chức trong nước của Việt Nam được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất một lần.

Bởi vậy, để nhận quyền sử dụng đất của các tổ chức trong nước này, nhà đầu tư nước ngoài và tổ chức kinh tế trong nước đó sẽ phải “đi đường vòng”, bằng cách nhận góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất thành lập liên doanh sau đó thực hiện giao dịch chuyển nhượng phần vốn góp vào vốn điều lệ hoặc cổ phần trong công ty liên doanh. Cách thức hợp tác này gây ra nhiều phiền toái và mất thời gian cho các bên.

(Theo SG ĐTTC)