Thận trọng với repo bất động sản

Háo hức chờ repo

Trước đây, nhiều người đã thế chấp BĐS vay vốn và phải chịu lãi suất ngân hàng khá cao, trên 15%/năm. Nay lãi suất ngân hàng được điều chỉnh giảm mạnh so với trước, nhiều người có nhu cầu trả nợ cũ cho ngân hàng và vay lại nợ mới để được hưởng lãi suất thấp. Nắm bắt nhu cầu này, một số công ty kinh doanh BĐS đang tung ra dịch vụ repo BĐS.

Được biết, repo là dịch vụ phái sinh từ các nghiệp vụ cho vay có đảm bảo (cầm cố giấy tờ có giá như chứng khoán, BĐS). Chủ BĐS cần giải chấp ngân hàng sẽ được hỗ trợ vốn ngay lập tức nếu thỏa thuận bán tài sản cho công ty và cam kết sẽ mua lại BĐS đó sau khoảng thời gian nhất định với giá cao hơn giá bán ban đầu. Phần chênh lệch giữa giá bán ban đầu thấp hơn giá mua lại chính là khoản lãi trả cho người cho vay. Giá trị thực tế của khoản vay thường thấp hơn giá trị thị trường của BĐS thế chấp và kỳ hạn hợp đồng repo ngắn, được điều chỉnh để đáp ứng một cách chính xác các nhu cầu của người vay.

Một số công ty thực hiện dịch vụ repo BĐS theo phương thức bán lại BĐS cho khách hàng theo giá đã mua cộng với khoản phí 1% trên giá trị tài sản và lãi suất 15-18%/năm quy ra ngày. Hoạt động repo giúp người dân sau khi bán BĐS lấy tiền trả nợ trước hạn cho ngân hàng để có thể vay lại với lãi suất hiện nay từ 10,5%-12%/năm, sau đó trở lại mua BĐS của mình. Mặc dù dịch vụ repo tính lãi cao hơn ngân hàng khá nhiều nhưng cộng các khoản phí và lãi phải trả cho công ty BĐS và ngân hàng cũng thấp hơn so với lãi vay theo hợp đồng trước đây.


Chị Dung, nhà ở quận 1, cho hay, chị thế chấp căn nhà ở ngân hàng lấy vốn làm ăn nhưng lúc đó lãi suất vay quá cao, “gồng mình” trả lãi đến nay “đuối” quá! Vì vậy, khi hay tin sắp có dịch vụ repo, chị cũng mong được tiếp cận dịch vụ này. “Thời buổi khó khăn, đỡ được đồng nào hay đồng đấy” - chị nói.

Anh Chính ở quận 11 cũng không giấu sự háo hức khi nói về dịch vụ repo BĐS. Anh cho biết, mấy ngày qua, anh đang tìm hiểu cách thức repo BĐS như thế nào để đảo số nợ ngân hàng. “Nghe qua dịch vụ repo BĐS thấy hay quá!” - anh thổ lộ.

Coi chừng mất nhà

 Một điều rất đáng quan tâm là trong quá trình thực hiện nghiệp vụ repo đã xuất hiện vấn đề chưa rõ ràng về khía cạnh pháp lý của các hợp đồng repo.

Chẳng hạn, người mua BĐS repo cho rằng mình được quyền thanh lý các BĐS đó nếu đến hạn thanh toán mà người bán không có khả năng mua lại BĐS. Nhưng có ý kiến cho rằng tính pháp lý của giao dịch repo là giao dịch cho vay có bảo đảm chứ không phải là giao dịch mua, bán hẳn BĐS.

Về vấn đề này, luật sư Trần Minh San, Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết, Điều 93 Luật Nhà ở có quy định khi hợp đồng bán nhà đã có công chứng thì lập tức căn nhà đó đã chuyển dịch quyền sở hữu từ người bán sang người mua mà không cần phải đến giai đoạn đăng bộ, giao nhà như trước đây. Do vậy, vì lý do gì đó người sử dụng dịch vụ repo BĐS không mua lại BĐS như đã thỏa thuận thì BĐS sẽ thuộc về công ty BĐS.

Hơn nữa, với chính sách thắt chặt tín dụng như hiện nay, có nhiều khả năng ngân hàng từ chối cho vay lại hoặc chỉ giải quyết cho vay lại với hạn mức tín dụng thấp hơn. Lý do, trước đây giá BĐS tăng cao quá mức, các ngân hàng cũng dựa vào đó định giá cao; nay BĐS giảm gần phân nửa, việc định giá BĐS để cho vay trong thời điểm này sẽ giảm theo đáng kể. Nắm bắt được điều này, lấy lý do đảm bảo an toàn cho hợp đồng repo nhằm buộc người bán phải trở lại mua BĐS của mình nên công ty thực hiện dịch vụ repo định giá mua khá thấp. Điều này sẽ đẩy khách hàng vào thế bán tài sản như cho khi đến hạn hợp đồng repo mà người đi vay không đủ tiền để “chuộc” lại nhà.

Luật sư San cho rằng, dịch vụ repo BĐS thực chất chỉ là một loại “bình mới, rượu cũ”. Vì cách làm này đã tồn tại từ lâu trong các tổ chức tín dụng đen, cho vay nặng lãi.