Tài sản bị mắc kẹt giữa những quy định về đăng ký

Nhiều giao dịch liên quan đến bất động sản bị đẩy vào ngõ cụt

Cùng điều chỉnh hoạt động ĐKTS nhưng hệ thống pháp luật về ĐKTS tại Việt Nam đang được chia theo loại tài sản là bất động sản (quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất) và động sản (như tàu bay, tàu biển và các sản phẩm trí tuệ thuộc diện đăng ký quyền sở hữu hoặc có văn bằng xác nhận quyền sở hữu).

Riêng phương tiện giao thông cơ giới thì việc đăng ký chỉ mang tính chất quản lý, lưu hành phương tiện mà chưa có văn bản nào khẳng định giá trị của việc đăng ký nhằm xác lập quyền sở hữu. Thực trạng này khiến các qui định hiện hành về ĐKTS thiếu thống nhất, không theo một nguyên lý chung và tản mạn ở nhiều văn bản.

Ngay việc đăng ký đối với BĐS cũng không có nguyên tắc thống nhất nên vấn đề đăng ký đối với mỗi loại BĐS được nhìn nhận theo một góc độ khác nhau và phân tách theo chức năng, thẩm quyền quản lý nhà nước của Bộ, ngành quản lý BĐS đó nên “đẩy nhiều giao dịch liên quan đến BĐS vào ngõ cụt khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu”.

Không những thế, vẫn còn “tréo ngoe” khi hiện đã thống nhất cấp một loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất nhưng cơ quan có  thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ và cơ quan có thẩm quyền cấp giấy vẫn phân theo cấp hành chính (cấp tỉnh, huyện) và chủ thể có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (tổ chức, cá nhân) nên có trường hợp “huyện đã giao đất cho dân nhưng trên hồ sơ địa chính của tỉnh thì diện tích đất đó vẫn ở tình trạng “bỏ trống” (!?).

Không chỉ BĐS bị “mắc kẹt” trong những qui định về ĐKTS, kết quả khảo sát năm 2007 của Tổ chức tài chính thế giới (IFC) cho thấy, một trong những nguyên nhân gây ra tình trạng các động sản, tài sản vô hình (là nguồn tài sản chủ yếu, có giá trị rất lớn trong nguồn vốn kinh doanh của doanh nghiệp (thường chiếm đến 70-80% giá trị doanh nghiệp) hiện đang bị đóng băng, không thể chuyển hóa thành vốn đầu tư cho hoạt động sản xuất, kinh doanh là “do Nhà nước thiếu công cụ để công khai hóa các quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu đối với động sản nên chưa tạo được niềm tin cho các nhà đầu tư, các tổ chức tín dụng khi xem xét, quyền định đầu tư liên quan đến động sản của doanh nghiệp”.

Bên cạnh đó, quá nhiều đầu mối để thực hiện ĐKTS và thủ tục chưa rõ ràng, thống nhất mà không “chắc chắn được bảo vệ quyền đối với tài sản khi có tranh chấp phát sinh” khiến người dân “ngại đi đăng ký”. Và hậu quả rất lớn là “vô hiệu hóa hệ thống ĐKTS” vốn được xây dựng để bảo đảm sự an toàn pháp lý cho các hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản của cá nhân, tổ chức.

Muốn an toàn cần minh bạch

Mỗi năm, TAND các cấp phải giải quyết hàng nghìn vụ tranh chấp liên quan đến việc ĐKTS, trong đó rất nhiều vụ kiện mà Tòa án cũng đành “lắc đầu”, không thể giải quyết vì… luật, biến nhiều giao dịch bảo đảm trở thành giao dịch không có bảo đảm. Vì thế, đại diện Tòa Dân sự (TANDTC) kiến nghị “cần qui định việc đăng ký quyền sở hữu tài sản một cách chặt chẽ hơn”, đồng thời tạo điều kiện cho các cá nhân, tổ chức tiếp cận thông tin về tài sản một cách dễ dàng, đầy đủ hơn để tránh rủi ro pháp lý khi tham gia giao dịch.

Cũng vì nhiều cơ quan có thẩm quyền ĐKTS, người dân phải đến nhiều cơ quan mới có thông tin và đăng ký được quyền sở hữu đối với nhiều loại tài sản mà mình có nên đại diện Bộ Tài nguyên và Môi trường đồng tình quan điểm “thu gọn đầu mối cơ quan ĐKTS”, cũng như minh bạch hóa thông tin về tài sản đăng ký làm điều kiện để hạn chế những hậu quả pháp lý ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của cá nhân, tổ chức và sự bất ổn của xã hội, thị trường liên quan đến hoạt động ĐKTS.

Và qua thực tiễn của hoạt động ĐKTS còn “mơ hồ” như vậy, các chuyên gia cùng nhận định, một dự án Luật ĐKTS là cần thiết để giải quyết “mớ bòng bong” mà các cơ quan chức năng, nhất là ở địa phương đang vướng phải trong quá trình giải quyết các tranh chấp về ĐKTS.

Ông Hồ Quang Huy (Phó Cục trưởng Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm, Bộ Tư pháp) cho biết, dự luật ĐKTS sẽ “tạo điều kiện thúc đẩy thị trường BĐS, thị trường vốn phát triển, từ đó huy động tối đa các nguồn lực phục vụ yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, tạo lập cơ chế, khuôn khổ pháp lý an toàn, thông thoáng cho việc xác lập và bảo vệ quyền, lợi ích của chủ sở hữu đối với tài sản và những chủ thể tham gia giao dịch liên quan đến tài sản đó”.