Nhà ở xã hội: Dân cần, doanh nghiệp và Nhà nước chưa vội

Ngoài 25 dự án NƠXH đã được chấp thuận, tại Tp.HCM hiện có 21 dự án nhà ở thương mại xin được chuyển sang NƠXH. Tuy nhiên đến nay chỉ mới có vài dự án hoàn thành và giao nhà, 6 dự án đang xây dựng dở dang trong khi phần lớn các dự án còn lại vẫn còn nằm trên giấy, do chủ đầu tư đang nghe ngóng... chính sách.

Doanh nghiệp chờ cơ chế

Khởi động dự án từ năm 2010, được Sở Xây dựng Tp.HCM phê duyệt nhưng đến nay dự án NƠXH tại Nhà Bè của Công ty cổ phần nhà Hòa Bình vẫn chưa thể khởi công do còn vướng thủ tục. “Khoảng 4 ha đất dự án đã được đền bù 100%, huyện Nhà Bè cũng ủng hộ nhưng quy trình thẩm định và duyệt dự án, duyệt chỉ tiêu quy hoạch quá lâu” - ông Lê Quốc Duy, tổng giám đốc Công ty cổ phần nhà Hòa Bình, nói.

Tuy nhiên, điều mà ông Duy băn khoăn là theo quy định, chủ đầu tư chỉ được lãi 10% đối với các dự án NƠXH, nhưng chẳng biết khoản lợi nhuận này đã trừ lãi suất vay ngân hàng và các chi phí khác hay chưa. Nếu cho phép trừ thì tỉ lệ vay được chấp nhận là bao nhiêu và lãi suất nào? Nếu không cho trừ lãi vay, chẳng doanh nghiệp nào dám làm vì đã làm bất động sản là phải vay vốn.

Ông Dương Công Thuyên - tổng giám đốc Công ty TNHH bất động sản Việt Phú An, một trong các doanh nghiệp có đơn xin chuyển dự án nhà ở thương mại sang NƠXH - lại khá băn khoăn về đầu ra sản phẩm. “Doanh nghiệp không thể chủ động được đầu ra sản phẩm, vì đối tượng mua do Nhà nước chỉ định nên khả năng doanh nghiệp ôm thêm hàng tồn kho là khó tránh khỏi” - ông Thuyên nói.

Theo tính toán của ông Thuyên, để đầu tư dự án 1.000 căn hộ (quận 9, Tp.HCM), doanh nghiệp này phải vay thêm 500-700 tỉ đồng, chưa kể hơn 215 tỉ đã bỏ ra đền bù khu đất này cách nay ba năm. Nếu sản phẩm không tiêu thụ được, doanh nghiệp càng lún sâu vào nợ nần.

Ông Lê Hữu Nghĩa, giám đốc Công ty TNHH TM-XD Lê Thành, cũng cho rằng còn nhiều vấn đề cần được làm rõ, như có cho phép chủ đầu tư bán sản phẩm theo hình thức nhà hình thành trong tương lai (với điều kiện xác định giá tạm tính) hay xây xong mới được bán... Theo ông Nghĩa, nếu buộc xây xong nhà mới được bán, doanh nghiệp sẽ khó tính toán được lợi nhuận để cân nhắc tham gia.

“Tôi cho rằng nên cho phép doanh nghiệp bán theo giá tạm tính, nhưng không vượt quá giá quy định của Nhà nước. Khi dự án hoàn thành, nếu giá thành cao hơn giá tạm tính thì doanh nghiệp phải chịu. Ngược lại, nếu giá thành thấp hơn thì doanh nghiệp phải giảm giá cho người mua nhà. Những điều kiện này sẽ được đưa hẳn vào hợp đồng để người dân an tâm, nhưng TP phải đưa ra được mức giá trần NƠXH theo khu vực” - ông Nghĩa gợi ý.

Phải “chọn mặt gửi vàng”

Tp.HCM hiện có 25 dự án đã được chấp thuận làm nhà ở xã hội, tuy nhiên số dự án hoàn thành và đưa vào sử dụng còn rất ít

Nhiều ý kiến cho rằng trong bối cảnh thị trường bất động sản khó khăn như hiện nay, việc chuyển nhà ở thương mại thành NƠXH là một lối thoát cho doanh nghiệp bất động sản và cơ hội để Nhà nước rút ngắn thời gian xây dựng NƠXH. Gói tiền giải cứu 30.000 tỉ đồng trở thành một cái phao cho nhiều dự án. Nhưng các cơ quan thẩm quyền phải lựa chọn, cân nhắc nên rót vốn cho dự án nào.

Ông Trần Trọng Tuấn, giám đốc Sở Xây dựng Tp.HCM, cho biết trên địa bàn hiện có 21 dự án nhà ở thương mại nộp hồ sơ xin chuyển sang NƠXH, nhưng UBND TP chỉ ưu tiên xét cho những dự án đã hoàn thành hoặc đang xây dựng dở dang (hiện có sáu dự án đáp ứng điều kiện này) và có giá bán từ 12 triệu đồng/m² trở xuống. Riêng các dự án chưa khởi công hoặc đang bồi thường giải phóng mặt bằng thì chủ đầu tư phải chứng minh năng lực thực hiện, Nhà nước phải cân đối nguồn cung - cầu của NƠXH... mới xét cho chuyển.

Ngoài ra, các dự án NƠXH được chấp nhận sẽ phân bố đồng đều tại các quận huyện chứ không dồn về một vài khu vực. “Những điều kiện khắt khe này không những nhằm hạn chế đầu tư dàn trải, kém hiệu quả mà còn ngăn dòng chuyển “hàng ế” nhà ở thương mại thành hàng tồn kho NƠXH” - ông Tuấn nói.

Một chuyên viên nghiên cứu về thị trường bất động sản của Sở Xây dựng Tp.HCM khẳng định thực tế thị trường bất động sản cho thấy phân khúc căn hộ có diện tích vừa phải, giá trung bình hoặc nhà ở trong các dự án đã hoàn thành chỉ tiêu thụ chậm chứ không đóng băng, thậm chí giá bán ở những dự án này vẫn tăng nhẹ trong hai năm qua. “Nhiều người nghe nói giá nhà ở giảm, cầm tiền đi tìm nhà để mua nhưng tìm không ra. Điều này chứng tỏ nhu cầu về nhà ở hợp túi tiền, có thể ở ngay vẫn còn rất lớn” - vị này nói.

Giám đốc một doanh nghiệp bất động sản cũng bày tỏ kỳ vọng rằng Nhà nước sẽ “chọn mặt gửi vàng” cho gói kích cầu. Đó phải là các dự án đã có nhà hoặc đang thi công với giá nhà, diện tích, quy mô phù hợp túi tiền của người thu nhập trung bình. Đây là những dự án đáp ứng được nhu cầu của bên mua nhà để ở nhưng người mua hiện chưa đủ tiền trả, chủ đầu tư chưa đủ tiền để xây dựng hoàn thiện.

Và nếu việc chọn lựa dự án một cách công khai, minh bạch theo các tiêu chí này, gói hỗ trợ lãi suất sẽ nhanh chóng tạo ra sản phẩm có người mua, có dòng tiền luân chuyển ngay và tạo hiệu ứng lan tỏa trong thị trường. “Với cách thức này, gói kích cầu 30.000 tỉ đồng là một nguồn tiền dồi dào chứ không phải là “muối bỏ biển” như một một số người nhận xét” - vị này nói.