Người vay mua nhà phải cân đối thu nhập để tránh rủi ro

Trưởng phòng nghiên cứu công ty Savills VN, ông Nguyễn Khánh Toàn: Tài chính cá nhân khi vay cần được cơ cấu

Một điều không tránh khỏi trong tình hình kinh tế biến động hiện nay là rủi ro khi vay mua nhà.Ttrước khi quyết định vay, người mua nhà nên lưu ý quan tâm đến sự biến động của lãi suất, trong đó cần phải tính toán cơ cấu tài chính của bản thân mình.

Theo đó, thu nhập của bạn phải tương ứng với sản phẩm, khi chọn nhà, bạn nên trả lời các câu hỏi: Bạn nên mua sản phẩm nào với mức thu nhập tầm này? Và với mức tiền mà bạn tiết kiệm được thì nếu vay thời điểm hiện tại, số tiền gốc và lãi hằng tháng bạn phải trả là bao nhiêu?

Rủi ro luôn rình rập nhưng khi bạn biết cách cơ cấu được tài chính tốt thì sẽ hạn chế được rủi ro. Ví dụ, Chúng ta vay có trong tay 400-500 triệu đồng, hằng tháng phải trả 6 triệu đồng khi mua căn nhà 1 tỉ đồng.

Hình ảnh khách hàng chọn xem một dự án căn hộ ở Q.Tân Phú, Tp.HCM

Để trả được khoản tiền trên, bạn nên tính toán thật kỹ thu nhập sao cho sau khi trừ hết chi tiêu hằng tháng phải còn lại 7-10 triệu đồng, đây sẽ là khoản tiền để bạn gom góp chi trả cho việc mua nhà. Bạn cũng nên nhớ rủi ro không mất hẳn, mà cái cốt yếu là quản lý rủi ro như thế nào.

Hiện tại, lãi suất vay ngân hàng đã giảm nhiều so với thời điểm hai, ba năm về trước, mục tiêu ổn định kinh tế vĩ mô cũng đã được Chính phủ chú trọng đẩy mạnh, nên trong thời gian tới,  lãi suất vay mua nhà vẫn được kỳ vọng sẽ không biến đổi quá nhiều. So với các nền kinh tế đã phát triển, nền kinh tế chúng ta có yếu tố rủi ro nhiều do đang trong giai đoạn đang phát triển, đặc biệt là thị trường cho vay nhà ở.

Với thực tế đó, các tổ chức ngân hàng và các đơn vị khi đưa ra các gói lãi suất mua nhà phải tư vấn căn kẽ và hiểu được tình trạng tài chính của người mua để cho vay thế nào cho phù hợp nhất.

* Lê Thẩm Dương - Chuyên gia tài chính: Lấy thu nhập cố định hằng tháng làm cơ sở

Người đi vay phải ý thức được trách nhiệm và vai trò của mình khi đi vay. Họ phải biết cân đối được vốn chủ sở hữu và vốn vay, còn đi vay ầm ầm rồi đến lúc vỡ nợ đi đổ thừa cho người khác thì không nên. Việc quản lý rủi ro ở đây ldựa trên cơ sở tiền vay phải nằm trong tầm thu nhập của người đi vay.

Hiện có một chi tiết thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng giữa người vay với ngân hàng là lãi suất vay mua các năm sau phải dựa vào lãi suất thị trường. Vì thế cách tính giá thị trường là rất quan trọng, giá thị trường cần theo một nguyên tắc nào để rủi ro lãi suất được chia sẻ.

Theo TS Lê Thẩm Dương,  nền kinh tế VN và thế giới hiện đang phục hồi nên sự biến động lãi suất cho vay mua nhà trong trung hạn 3-5 năm tới khó có những biến động lớn như trước đây. Tuy nhiên, việc có hay không sự biến động trong dài hạn 10-15 năm như trong các hợp đồng tín dụng hiện nay thì chưa thể biết được.

Theo ông, lãi suất cho vay bất động sản hiện nay đã là hợp lý. Nếu người mua nhà biết tính toán bài toán tài chính cá nhân khi quyết định vay thì rủi ro nếu có cũng sẽ không lớn. Rủi ro ở đây phải được hiểu là không chỉ nằm trong sự biến động của lãi suất cho vay, mà nằm ở chỗ không cân đối được vốn đi vay và vốn tự có.

Trong bài toán tài chính cá nhân này, số vốn tích lũy đã có sẵn 300-500 triệu đồng không quan trọng bằng thu nhập cố định hằng tháng của người vay là bao nhiêu, có ổn định hay không?

Ông Đặng Đình Hùng (nhà đầu tư BĐS tại quận 3, Tp.HCM): Không nên để người vay đơn độc trong rủi ro

Việc tiếp cận vay vốn mua nhà hiện nay dễ dàng hơn trước đây rất nhiều khi các tổ chức tín dụng muốn có khách hàng thì phải cạnh tranh nhau, thậm chí phải chiều lòng khách hàng khi kết hợp với các chủ đầu tư để giải quyết thủ tục một cách nhanh chóng nhất. Sự cạnh tranh này cugx sõ có lợi khi đưa ra các sản phẩm tốt hơn cho người vay mua nhà.

Một gia đình trẻ gồm vợ chồng và một đứa con thường chọn những căn hộ khoảng 1 tỉ đồng, nhưng đa số họ có trong tay chỉ bằng một nửa số tiền đó.

Nếu khách hàng vay khoảng 500 triệu đồng nữa với mức lãi suất như hiện tại thì họ phải trả 6-7 triệu đồng/tháng còn nếu tính theo dư nợ giảm dần thì số tiền phải trả hằng tháng này sẽ giảm đi. Với tổng thu nhập của 2 vợ chồng khoảng 20-25 triệu đồng trừ chi phí hằng tháng thì sẽ còn lại 7-10 triệu, với mức này, khách hàng vẫn sẽ đảm bảo trả nợ. Mặt khác, hiện nay các hợp đồng tín dụng chủ yếu là 10-15 năm nhưng ít khách hàng vay hết thời gian này mà đa số sẽ trả trước thời hạn.

Lãi suất vay mua ở các ngân hàng từ năm 2012 đến nay giảm liên tục, hiện tại ở mức trung bình là 10%/năm, nền kinh tế vĩ mô cũng đang đi vào quỹ đạo ổn định của nó nên thị trường vẫn có cơ sở kỳ vọng lãi suất không biến động mạnh trong trung hạn.

Dưới áp lực tăng trưởng tín dụng như hiện nay thì các ngân hàng hiện đang phải đua nhau đưa ra chính sách tốt để đảm bảo tăng trưởng tín dụng. Hiện chưa nhiều nhưng có những ngân hàng cũng đang đưa ra mức chốt lãi suất trong thời gian từ 3 đến 5 năm tới.

Nếu ngân hàng thực hiện được điều này thì sẽ tạo được tâm lý tốt cho người vay hơn hơn tình trạng hiện nay. Tuy nhiên, hiện nay các gói vay của ngân hàng chỉ mỗi lãi suất thấp trong thời gian ngắn ban đầu, còn đến thời gian sau thì lại thả nổi, khiến khách hàng càng nhiều rủi ro.