Mua đất dự án có được quyền giữ sổ đỏ?

Theo tìm hiểu, đối với đất dự án, ngoài việc ký hợp đồng góp vốn với chủ đầu tư thì thông thường chủ đầu tư sẽ cho người mua giữ sổ đỏ (mặc dù sổ đỏ đứng tên chủ đầu tư) và sau khi xây nhà xong thì họ sẽ chuyển quyền sử dụng đất và sở hữu nhà cho người ký hợp đồng góp vốn.

Tuy nhiên, đối với dự án đất nền tôi đang giao dịch (đã đặt cọc) thì phía chủ đầu tư nói rằng không cho tôi giữ sổ đỏ mà chỉ cho xem bản gốc và giữ bản photo thôi, chỉ khi nào tôi hoàn thành việc xây nhà thì công ty sẽ làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất và sở hữu nhà cho tôi.

Xin tư vấn giúp tôi là trong trường hợp này tôi có nên mua miếng đất đó không? Những rủi ro nào có thể xảy ra do tôi không giữ sổ đỏ và phải vài năm nữa tôi mới có tiền xây nhà.

Le Dao Vu ([email protected])

Trả lời

Về việc góp vốn đầu tư xây dựng nhà ở.

Căn cứ điểm c, khoản 1, điều 9 nghị định 71/2010 NĐ-CP ngày 23-6-2010 của Chính phủ, ông/bà và chủ đầu tư dự án nhà ở có thể lựa chọn một trong hai hình thức sau đây:

i/ Ký kết hợp đồng góp vốn với chủ đầu tư xây dựng nhà ở và ông/bà sẽ được phân chia sản phẩm là nhà ở với số lượng là một căn nhà, trên cơ sở tỉ lệ vốn góp. Số lượng nhà ở mà chủ đầu tư dự án được phép phân chia các hợp đồng loại này tối đa không quá 20% số lượng nhà ở mỗi dự án.

Đồng thời, chủ đầu tư phải thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án về số lượng, địa chỉ, loại nhà ở được phân chia, kèm theo thông báo này là danh sách tên, địa chỉ các đối tượng được chia nhà ở để Sở Xây dựng xác nhận thay cho giấy xác nhận đã bán qua sàn giao dịch bất động sản.

ii/  Ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, theo đó ông/bà ứng trước cho chủ đầu tư nhà ở một số tiền theo quy định tại hợp đồng.

Tuy nhiên, chủ đầu tư nhà ở chỉ được ký kết hợp đồng loại này khi đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản và đã thông báo cho Sở Xây dựng biết trước ít nhất là 15 ngày, tính đến ngày các bên ký kết hợp đồng, để Sở Xây dựng theo dõi, kiểm tra, trong trường hợp phát hiện chủ đầu tư huy động vốn không đúng quy định thì Sở Xây dựng có văn bản yêu cầu chủ đầu tư dừng việc huy động vốn, hủy bỏ các hợp đồng đã ký và thực hiện lại theo quy định của pháp luật.

Căn cứ khoản 4, điều 9 nghị định 71/2010/NĐ-CP, chủ đầu tư nhà ở phải sử dụng vốn đúng mục đích, không được sử dụng vào mục đích khác. Những trường hợp huy động vốn không đúng các hình thức và những điều kiện quy định tại điều 9 nghị định 71/2010/NĐ-CP thì hợp đồng đã ký không có giá trị pháp lý và bên huy động vốn bị xử lý theo quy định hiện hành.

Căn cứ vào các quy định như trên thì trước khi ông/bà tiến hành ký kết hợp đồng với chủ đầu tư xây dựng nhà ở, ông/ bà cần xác định và kiểm tra điều kiện pháp lý của dự án và chủ đầu tư xây dựng nhà ở có đủ điều kiện ký hợp đồng góp vốn hay hợp đồng bán nhà hình thành trong tương lai như đã nêu trên hay không.

Đây là bước khởi đầu quan trọng nhất trước khi hai bên ký kết hợp đồng, bước kiểm tra này nhằm tránh tình trạng mua bán hay góp vốn vào dự án không có thực.

Theo thư trình bày, ông/bà cho biết đã đặt cọc cho chủ đầu tư và ông/bà muốn sau khi ký hợp đồng góp vốn sẽ là bên giữ bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang đứng tên chủ đầu tư. Giải pháp này không đúng với bản chất của giao dịch mà hai bên đang tiến hành.

Bởi lẽ, thực chất giao dịch mà hai bên đang tiến hành là giao dịch góp vốn và sản phẩm mà hai bên phân chia là nhà ở hay là giao dịch mua bán mà đối tượng mua bán là nhà ở hình thành trong tương lai theo hình thức người mua ứng tiền trước.

Do đó, cả hai trường hợp nêu trên, chủ đầu tư có nghĩa vụ phải hoàn thành xây dựng nhà ở và sau đó sẽ chuyển quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở cho người góp vốn hay người mua nhà và người góp vốn hay người mua nhà có nghĩa vụ góp vốn hay ứng tiền trước theo đúng quy định của hợp đồng, đồng thời chủ đầu tư nhà ở giao bản chính giấy tờ nhà cho người mua.

Vì vậy, thỏa thuận chủ đầu tư giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người góp vốn hay người mua nhà giữ không đem lại an toàn hơn hay lợi ích hơn, vì trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn là tên của chủ đầu tư.

Việc giữ giấy này hoàn toàn khác với việc giữ bản chính giấy tờ nhà đối với giao dịch thế chấp, nó không đem lại cho người cầm giữ quyền gì, khi bên kia không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình. Hiện nay, rủi ro mà người góp vốn hay người mua nhà thường gặp là chủ đầu tư chậm bàn giao nhà. Việc chậm trễ nhiều trường hợp không hoàn toàn do lỗi của chủ đầu tư mà do nhiều yếu tố khách quan khác nhau mà khi hai bên tiến hành giao dịch không lường trước được.

Không có giải pháp nào thật sự đem lại nhiều hiệu quả để buộc chủ đầu tư phải thực hiện đúng tiến độ bàn giao nhà. Để hạn chế thiệt hại từ việc chủ đầu tư bàn giao nhà trễ hạn, thường hợp đồng góp vốn hay hợp đồng mua bán nhà quy định điều khoản phạt do chậm bàn giao nhà. Nhưng đây chỉ là giải pháp hạn chế thiệt hại chứ không phải là giải pháp hạn chế hoàn toàn rủi ro mà người góp vốn hay ngưới mua nhà thường gặp.

Về câu hỏi ông bà có nên mua đất hay không, do luật sư không có hồ sơ cụ thể liên quan đến dự án nên không thể đưa ra ý kiến tư vấn về pháp lý nên hay không nên tham gia giao dịch.

Trân trọng.

Luật sư Phạm Đình Sơn
(Theo TTO)