Mua căn hộ tái định cư bằng hợp đồng ủy quyền

Căn hộ hiện đã hoàn thành và đang sử dụng bình thường, chỉ chưa có sổ hồng và bên bán cũng không biết khi nào được cấp sổ hồng. Khi bán họ chỉ lập hợp đồng ủy quyền có công chứng và đưa toàn bộ giấy tờ (quyết định, biên lai, phiếu thu) của căn hộ cho tôi.

Tôi muốn hỏi hợp đồng ủy quyền này có giá trị pháp lý hay không? Với tình hình hiện nay tôi có thể yêu cầu lập hợp đồng mua bán nhà thay cho hợp đồng ủy quyền? (Bùi Đăng Khôi)

- Trả lời:

Việc mua bán bất động sản nói chung, căn hộ chung cư nói riêng khi chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu đều không được pháp luật thừa nhận. Khi một giao dịch pháp luật không thừa nhận luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro cho phía người mua. Mua bán bất động sản không hợp lệ, nếu có xảy ra tranh chấp tòa án tuyên xử hợp đồng vô hiệu.

Thường khi giao dịch mua bán bất động sản khi chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu. Các bên lập văn bản ủy quyền có chứng thực. Bên bán giao bất động sản cho bên mua quản lý, sử dụng trong thực tiễn. Tuy nhiên, việc ủy quyền là một bên giao cho bên kia một số quyền như quản lý hoặc sử dụng bất động sản. Nội dung ủy quyền không phát sinh quyền sở hữu.

Căn cứ Điều 147 - BLDS nếu việc mua bán bất động sản khi chưa có giấy tờ hợp lệ che giấu bằng hợp đồng ủy quyền có các rủi ro như sau: (1) Thời hạn ủy quyền đã hết (2) Người ủy quyền hủy bỏ việc ủy quyền (3) Một bên trong hợp đồng ủy quyền chết hoặc bị tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi, bị hạn chế năng lực hành vi hoặc mất tích hoặc đã chết. Các sự kiện pháp lý này xảy ra trong thời gian hiệu lực của ủy quyền, hợp đồng ủy quyền đương nhiên mất hiệu lực.

Có hai dạng tranh chấp khá phổ biến là (1) bên bán không tiếp tục bán khi giá bất động sản biến động tăng; (2) bên bán yêu cầu giao thêm một số tiền (không nhỏ) khi lập thủ tục chuyển quyền sở hữu sau khi bất động sản được cấp giấy chứng nhận.

Do không có giấy chứng nhận quyền sở hữu nên các cơ quan có thẩm quyền chứng nhận hợp đồng mua bán từ chối chứng nhận giao dịch này.