Đầu tư bất động sản vùng giáp ranh Sài Gòn có những thách thức gì?

Ông Nam cho rằng, trong thời gian tới, nhiều doanh nghiệp bất động sản Tp.HCM đều có định hướng tiến quân về các tỉnh lân cận phát triển dự án. Làn sóng này sẽ giúp khu vực vùng ven có cơ hội bứt phá trong đầu tư bất động sản nhờ giá còn khá mềm.

Tuy nhiên, để thành công ở thị phần này, nhà đầu tư cần chú ý 5 thách thức dưới đây:

1. Kén vốn, phải đua đường trường

Khác với trước đây, việc lướt sóng hay đầu tư ngắn hạn bất động sản giáp ranh Sài Gòn không còn nhiều cơ hội sinh lời mà mức độ rủi ro rất cao, nên nhà đầu tư phải xem xét thật kỹ. Trong khi đó, phía nhà băng cũng không còn nới lỏng việc cho vay mua bất động sản tại các tỉnh nằm ngoài địa phận Tp.HCM như trước. Điều này cũng có nghĩa, kênh đầu tư bất động sản vùng giáp ranh đang bị chít hẹp van tín dụng, đồng thời tỷ suất quay vòng vốn khá chậm. Đầu tư bất động sản vùng ven là cuộc đua đường trường, đòi hỏi phải trường vốn và dòng vốn phải thật sự khỏe mạnh.

2. Bất động sản vùng giáp ranh bị làm giá

Trong mấy năm qua, khi Sài Gòn sốt đất, các bất động sản ở các tỉnh giáp ranh hầu hết đã bị làm giá, thổi giá. Thực tế cho thấy, nhà đất ở các vùng ven rất khó xác định được giá cả hợp lý trong các giao dịch mua bán. Khi những tài sản này có mức giá bị định vị quá cao (vượt qua giá trị thật) thì rủi ro với người mua sẽ nhiều hơn.

Cơ hội tăng giá đột biến của các bất động sản ở tỉnh giáp ranh cũng khá thấp do nằm ở những nơi cách xa đô thị hạt nhân (Tp.HCM) với hạ tầng xã hội kém phát triển. Trong khi đó, các nhà đầu tư hiện có xu hướng kỳ vọng biên lợi nhuận quá lớn, vượt xa giá trị tài sản thực tế.

3. Hạ tầng chậm đồng bộ - chi phí cơ hội cao

Các khu vực tỉnh lẻ giáp ranh Sài Gòn thường chưa có thông tin quy hoạch, phát triển kinh tế xã hội cụ thể, hoặc có nhưng chưa rõ ràng (còn nhiều điều chỉnh) vì không có điều kiện phát triển toàn diện. So với Tp.HCM, dòng vốn đầu tư tổng lực vào hạ tầng tại những khu vực này còn cách một khoảng rất xa.

Một dự án tại tỉnh giáp ranh Tp.HCM gần như bỏ hoang dù
đã hoàn chỉnh hạ tầng. Ảnh: Quỳnh Trần

Về mặt lý thuyết, việc kết nối các vùng lân cận qua các trục giao thông huyết mạch với Tp.HCM đã được rút ngắn đáng kể về thời gian so với trước đây. Tuy vậy, thời gian chờ để việc kết nối đồng bộ, hoàn chỉnh từ đường nhánh, đường dẫn đến đường chính thường kéo dài. Thời gian chờ càng lâu thì nhà đầu tư càng chịu thiệt vì bị tính vào thất thoát chi phí tài chính và chi phí cơ hội.

4. Nỗi ám ảnh mang tên "đô thị hoang"

Nhiều tỉnh giáp ranh Tp.HCM hiện vẫn nhan nhản các đô thị bỏ hoang do nhiều nguyên nhân, trong đó nguyên nhân chính là do việc xây dựng theo quy định. Giá trị xây dựng các dự án vùng giáp ranh cao hơn giá trị đất rất nhiều, nhưng các cư dân trong vùng chủ yếu là công nhân có thu nhập trung bình thấp.

Tiếp theo, các dự án thường có diện tích xây dựng quá lớn, còn nhu cầu sử dụng của người dân chỉ từ 50-80 m2/căn. Những khu dân cư có nhiều người đến ở thường là cho người mua xây dựng tự do. Nhìn chung, dự án tại tỉnh giáp ranh Tp.HCM đa số đều có quy mô lớn, quỹ đất dồi dào nhưng lại chưa đáp ứng kịp cơ sở hạ tầng giao thông và hạ tầng xã hội (giáo dục, y tế, dịch vụ, giải trí...) nên thường ít có người ở, mua đầu tư là chủ yếu.

Trong khi đó, khách mua đất thường không vội xây dựng nên việc khai thác cho thuê cũng gặp khó. Vì chủ yếu mua để đầu tư nên tài sản sau đó bỏ không, người ở ít nên rất khó tìm được khách thuê. Chính những điều này khiến các đô thị vùng giáp ranh thường bị bỏ hoang, ít hoặc không có người ở.

5. Khả năng chuyển hóa dòng tiền thấp hơn Tp.HCM 

Một đặc tính dễ nhận thấy của các bất động sản ở tỉnh giáp ranh là dễ mua nhưng khó bán. Nhà đầu tư không nên bỏ qua thách thức này vì đa phần ai cũng mua để đầu tư với tỷ lệ tới 70-80%, chỉ có 20-30% là mua để ở. Thậm chí ở một số ít dự án, tỷ lệ người ở chỉ chiếm chưa tới 10%.

Một thị trường thứ cấp với lượng nhà đầu tư chiếm trung bình tới 70-80%, ai cũng chờ đợi đến lúc tăng giá bán ra nên bị phình to hết cỡ, lượng người muốn bán ra áp đảo gấp nhiều lần so với người mua, đầu ra bị tắc nghẽn cục bộ.

Hơn nữa, nhà đầu tư cũng gặp không ít trở ngại nếu muốn bán ra với giá cao (thu về khoản lãi kỳ vọng lớn) vì ai cũng muốn mua giá gốc với tâm lý có lãi mới bán. Người mua sau cùng cũng sẽ thận trọng hơn rất nhiều khi tiếp cận với bất động sản có giá đã bị đẩy lên quá cao. Mua dễ bán khó cũng chính là rào cản làm cho khả năng chuyển đổi lợi nhuận từ tài sản thành tiền mặt tại các tỉnh giáp ranh thấp hơn Tp.HCM.