Chủ đầu tư bán nhà khi chưa hoàn thành phần móng?

Đọc hợp đồng vay vốn thấy rất nhiều điều khoản bất lợi cho mình nên tôi đã không ký. Tìm hiểu thêm thì thấy có thông tin tương tự trên báo.

Tôi có đọc qua Nghị định 71/2010/NĐ-CP, ở chương 1, điều 9, khoản đ có quy định chỉ được ký hợp đồng mua bán trong tương lai khi đã hoàn thành phần móng. Nếu bên chủ đầu tư ký hợp đồng mà chưa hoàn thành phần móng thì đã vi phạm pháp luật.

Xin hỏi, nếu tôi muốn đòi lại tiền thì phải làm sao? Và nếu như vậy tôi có đòi lại toàn bộ số tiền đã đóng cho bên công ty được không? Cảm ơn.

Tan Nguyen ([email protected] )

Trả lời

Đúng như bạn trích dẫn, theo Nghị định 71/2010/NĐ-CP thì chủ đầu tư chỉ được phép bán nhà ở hình thành trong lai sớm nhất vào thời điểm hoàn thành phần móng.

Tuy nhiên, trên thực tế, các cá nhân tham gia vào thị trường bất động sản khi chưa hình thành bất động sản trên thực tế, hiện tại có 2 loại hợp đồng:

Loại thứ nhất là hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản theo hình thức ứng tiền trước, trả chậm, trả dần. Đối với loại hợp đồng này phải đáp ứng điều kiện rằng chủ đầu tư chỉ được ứng trước tiền của khách hàng khi đã xây dựng hoàn thành phần móng. Trường hợp chưa xong phần móng thì đương nhiên hợp đồng này vô hiệu;

Loại thứ hai, được thể hiện dưới dạng: hợp đồng góp vốn xây dựng nhà ở, hợp đồng góp vốn kinh doanh nhà, hợp đồng góp vốn... là loại hợp đồng mà chủ đầu tư chưa thỏa mãn các điều kiện luật định như loại thứ nhất, đây là hợp đồng mang tính chất đầu tư kinh doanh bất động sản.

Trường hợp “cá nhân bình thường” tham gia hợp đồng loại thứ hai là đương nhiên vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật.

Thật vậy, bản chất của hợp đồng góp vốn đầu tư xây dựng nhà ở là một hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản. Từ tên gọi cũng như các quy định trong nội dung hợp đồng đã nói lên đều ấy.

Theo Luật kinh doanh bất động sản và Luật nhà ở thì chủ đầu tư có quyền “liên doanh, hợp tác kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để thực hiện dự án”. Tuy nhiên, không phải bất kỳ cá nhân nào cũng có thể là một bên trong hợp đồng góp vốn với chủ đầu tư.

Theo khoản 1 điều 8 của Luật kinh doanh bất động sản thì “tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản”. Theo quy định này thì pháp luật cấm “cá nhân bình thường” tham gia kinh doanh bất động sản.

Hơn nữa, theo pháp luật về đầu tư thì việc đầu tư vào bất động sản thuộc danh mục đầu tư có điều kiện và như thế trước khi thực hiện dự án đầu tư buộc phải đăng ký dự án đầu tư tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, không phân biệt quy mô vốn đầu tư (điều 51 Luật đầu tư, điều 4 Thông tư Liên tịch 30/2009/TTLT-BXD-BKH).

Đối với việc chủ đầu tư lách luật và huy động vốn bằng hình thức hợp đồng vay và cho vay, đối với hình thức này thì rủi ro cho người mua nhà là rất lớn vì khi có tranh chấp thì tòa giải quyết theo các quy định về vay và cho vay.

Thân ái chào bạn.

Luật sư Huỳnh Văn Nông (www.shlaw.vn)