Cần phát triển chung cư, nhà cho thuê

“Cả nước còn khoảng 11.458 hộ chưa có nhà ở, trong đó tại khu vực đô thị, tỷ lệ số hộ không có nhà ở khoảng 0,67‰ (khoảng 4.502 hộ). Tại khu vực nông thôn tỷ lệ số hộ không có nhà ở khoảng 0,45‰ (khoảng 6.956 hộ)” – đó là những chi tiết quan trọng trong báo cáo phân tích số liệu Tổng điều tra dân số và nhà ở Việt Nam 2009 phục vụ việc hoạch định chính sách phát triển lĩnh vực nhà ở và một số lĩnh vực khác của bộ Xây dựng mới được thứ trưởng bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam gửi Thủ tướng Chính phủ.

Những cuộc di cư lớn

Ảnh: Lê Quang Nhật

Theo phân tích của thứ trưởng Nam, hiện nay trên toàn quốc có tình trạng di cư âm ỉ nhưng có cường độ lớn. Cường độ di cư của thời kỳ 2004 – 2009 lớn hơn so với thời kỳ 1994 – 1999. Trong đó, di cư giữa các vùng tăng trưởng mạnh nhất, tăng gấp 1,5 lần, tiếp đến là di cư giữa các tỉnh. Giai đoạn 2004 – 2009, tổng số người di cư là 9,09 triệu người, tăng hơn 3,2 triệu người so với giai đoạn 1994 – 1999, đặc biệt là số người di cư tăng theo khoảng cách di cư.

Thứ trưởng Nam nhận định, vào năm 2009, trong phạm vi cả nước chỉ có hai vùng là vùng nhập cư, bốn vùng còn lại là vùng xuất cư. Hai vùng nhập cư là vùng Tây Nguyên và Đông Nam bộ. Lý do người di cư đến hai vùng kể trên có khác nhau. Người dân di cư đến Tây Nguyên mục đích chính là tìm đất canh tác và sản xuất các sản phẩm nông nghiệp. Người dân di cư đến vùng Đông Nam bộ, trong đó có Tp.HCM, có một lượng không nhỏ là để học tập, đào tạo nâng cao tay nghề và ở lại làm việc theo nhu cầu tuyển dụng. Trong hai vùng này, tỷ suất di cư thuần của Đông Nam bộ cao hơn hẳn, tăng gấp 2,5 lần so với mười năm trước. Dân số thành thị tăng khá nhanh với tỷ lệ tăng bình quân là 3,4%/năm. Việc di dân khiến sức ép tăng dân số cơ học đối với đô thị ngày càng gia tăng, dẫn tới quá tải hệ thống hạ tầng xã hội: thiếu nhà ở, khu vui chơi giải trí, công viên cây xanh; trường học và bệnh viện luôn quá tải, môi trường đô thị xuống cấp...

Phân tích của chuyên gia xây dựng cho thấy tại Đông Nam bộ, dân số thành thị chiếm 57,1%, đây là vùng có tỷ trọng dân số thành thị cao nhất. Vùng này có ba trung tâm đô thị lớn là Tp.HCM, Đồng Nai và Bà Rịa – Vũng Tàu. Đồng bằng sông Hồng có tỷ trọng dân số thành thị tương đối cao (29,2%). Vùng này có ba trung tâm đô thị lớn là Quảng Ninh, Hải Phòng và thủ đô Hà Nội. Xét về tốc độ tăng trưởng thì đô thị hoá ở đồng bằng sông Hồng tăng nhanh hơn so với Đông Nam bộ. Tuy nhiên, điều kiện sống của các tầng lớp nhân dân được cải thiện chưa đáng kể so với tỷ lệ di cư và đô thị hoá.

Phát triển nhiều chung cư, nhà cho thuê

Trên cơ sở số liệu của cuộc Tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2009, Bộ Xây dựng dự báo đến năm 2015, dân số Việt Nam sẽ lên tới 91,5 triệu người, nhu cầu về nhà ở lúc đó là gần 2 tỷ m2 sàn (căn cứ chỉ tiêu diện tích 21,5m2/người) và tương đương với nhu cầu vốn đầu tư là 2.205.000 tỷ đồng.
 
Đến năm 2020, con số ấy lần lượt là 96,4 triệu người và 2,4 tỷ m2 sàn (chỉ tiêu diện tích là 25m2/người) và 1.767.000 tỷ đồng.

Và đến giữa thế kỷ 21 (tức vào những năm 2048 – 2050) dân số nước ta mới ổn định với quy mô khoảng 120 triệu người. Xuất phát từ đặc điểm đó, yêu cầu cần phải có kế hoạch dự trữ quỹ đất để xây dựng nhà ở phù hợp với quy hoạch từng vùng, đặc biệt là những vùng kinh tế phát triển.

Theo tiến sĩ Phạm Sĩ Liêm, phó chủ tịch tổng hội Xây dựng Việt Nam, hiện nay trên toàn quốc hiện còn khoảng 3,5 triệu hộ sống trong những ngôi nhà đơn sơ và thiếu kiên cố. Nhu cầu về nhà ở cho những người thu nhập thấp và những người mới di cư về các khu đô thị trong tương lai dự báo sẽ ở mức cao, cùng với việc đô thị hoá và việc phát triển kinh tế của đất nước, dân số đô thị đang tăng với tốc độ cao. Dân cư thành thị tăng nhanh chóng đang gây áp lực cho việc đảm bảo các điều kiện sống cho người nhập cư như nhà ở, việc làm, giáo dục, y tế, quy hoạch đô thị và môi trường. Loại hình nhà ở phù hợp với thu nhập và điều kiện sống cho người dân nhập cư nói riêng và dân đô thị nói chung cần phải nghiên cứu và quan tâm đến loại hình nhà chung cư để tiết kiệm quỹ đất đô thị. Theo ông Liêm, xu hướng quy mô số người trong mỗi hộ có chiều hướng giảm dần, phổ biến nhất hiện nay là hộ có bốn người trở xuống, vậy phát triển loại hình chung cư phù hợp nhất.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM cho biết, xây nhà cho thuê đã trở thành xu thế phổ thông ở các nước phát triển trên thế giới. Ví dụ ở Mỹ, 80% dân số ở nhà thuê, ở Ấn Độ, nhiều tập đoàn lớn nổi tiếng mà tên tuổi gắn liền với việc chuyên xây nhà cho thuê giá rẻ. Họ xây dựng những tòa nhà kiên cố khi đất còn chưa có giá cao và cho thuê đến cả trăm năm nay nên giá cho thuê gần như rất thấp. “Nếu áp dụng theo mô hình phổ biến trên, Việt Nam sẽ có những khu nhà cho thuê khang trang, có đầy đủ tiện ích, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội hoàn chỉnh. Căn hộ cho thuê khoảng 50m2, tầm tiền từ 2 - 5 triệu đồng/tháng, chắc chắn khi ấy nhiều người sẽ chọn phương thức thuê nhà dài hạn chứ không mua”.

Liên quan đến vấn đề sở hữu nhà, Bộ Xây dựng cho rằng cần nghiên cứu cơ chế về việc sở hữu nhà ở có thời hạn, đặc biệt là nhà ở chung cư. Việc quy định sở hữu nhà ở có thời hạn sẽ tạo điều kiện thuận tiện cho việc nâng cấp, cải tạo lại nhà cũ.

Theo đề xuất của bộ Xây dựng, việc tổ chức, điều tiết di dân hợp lý trong phạm vi lãnh thổ quốc gia là một trong những nhiệm vụ quan trọng. Để kiểm soát, điều tiết di dân trên cơ sở tôn trọng quyền tự do đi lại, cư trú của công dân một cách có hiệu quả, cần có chính sách giúp người lao động tại nông thôn tự nguyện ở lại quê nhà lập thân, lập nghiệp như đầu tư cải thiện cơ sở hạ tầng ở nông thôn, đẩy mạnh khuyến nông, phát triển hệ thống bảo hiểm nông nghiệp, bảo hiểm xã hội cho nông dân, phát triển công nghiệp, thủ công nghiệp... Do đặc thù của quá trình phát triển kinh tế, giá nhà đất có thể sẽ tiếp tục tăng cao làm cho cơ hội của đại bộ phận người dân có thể sở hữu nhà ở riêng sẽ rất khó khăn. Chính vì vậy, cần phải xây dựng chính sách nhà ở xã hội để người có thu nhập thấp có thể tiếp cận được với vấn đề nhà ở.

Để phù hợp với nhu cầu cần cải thiện chỗ ở, phù hợp với thu nhập người dân, cần đẩy mạnh phát triển loại hình nhà ở cho thuê. Quỹ nhà ở cho thuê được phát triển bởi chính quyền địa phương và các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế. Các doanh nghiệp được Nhà nước hỗ trợ về đất, tài chính, cơ sở pháp lý. Về vấn đề sở hữu nhà, bộ Xây dựng đề xuất cần nghiên cứu cơ chế về việc sở hữu nhà ở có thời hạn, đặc biệt là nhà ở chung cư. Việc quy định sở hữu nhà ở có thời hạn sẽ tạo điều kiện thuận tiện cho việc nâng cấp, cải tạo lại nhà cũ.

Bộ Xây dựng cũng đề nghị cần có chính sách phát triển đồng bộ đô thị (quy mô dân số, quỹ đất, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội,…); tiến hành hướng dẫn quy hoạch phân bổ hợp lý các khu công nghiệp, khu đô thị tại các thành phố trên cả nước, phát triển giao thông ngoại tuyến. Tăng cường phân cấp quản lý đô thị; nâng cao quyền hạn, trách nhiệm của chính quyền đô thị các cấp, đồng thời tạo dựng nguồn lực phát triển đô thị từ chính nội lực của đô thị. Cùng với các nguồn hỗ trợ phát triển mà đô thị có được, thực hiện chủ trương xã hội hoá đầu tư cho phát triển đô thị. Phát triển đa dạng các loại nhà ở để bán và cho thuê nhằm đáp ứng nhu cầu của thị trường và điều kiện thu nhập của các tầng lớp dân cư; khuyến khích phát triển nhà chung cư phù hợp với điều kiện cụ thể của từng loại đô thị để góp phần tăng quỹ nhà ở, tiết kiệm đất đai, tạo nếp sống văn minh đô thị; hạn chế, tiến tới chấm dứt việc giao đất lẻ cho các hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở; nghiêm cấm việc xây dựng nhà ở tự phát tại các đô thị.

DN “hờ hững” vì không có lãi Các DN chưa mặn mà đầu tư vào thị trường căn hộ cho thuê giá thấp có nhiều nguyên nhân, song điều quan trọng nhất có lẽ đó chính là hiệu quả của dòng tiền. Nhiều chuyên gia BĐS cho rằng, hầu hết các DN BĐS Việt Nam hiện nay mới chỉ đầu tư vào thị trường căn hộ rồi bán luôn nhằm thu hồi vốn nhanh. Ít DN có thể tính toán dài hơi. Bởi lẽ, cái chính vẫn là vấn đề vốn. Nếu bỏ ra một khoản tiền lớn rồi xây nhà cho thuê để thu về mỗi tháng từ 2 - 5 triệu đồng/căn thì phải mất khoảng mấy chục năm DN mới thu hồi được vốn. Song, để “hút” được DN đầu tư vào thị trường này, có ý kiến cho rằng Nhà nước và DN cùng làm là giải pháp hiệu quả nhất. Nghĩa là, Nhà nước cho DN thuê đất sạch, DN trả tiền thuê đất theo từng năm. Phương án này sẽ giúp DN giảm chi phí mua đất, giảm chi phí giải phóng mặt bằng mà chỉ phải bỏ chi phí xây dựng và quản lý. Về vấn đề này, một chuyên gia thuộc Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS, Bộ Xây dựng cho rằng, hiện mới chỉ có chính sách về xây dựng nhà ở xã hội cho thuê hoặc cho thuê mua, còn chính sách về việc khuyến khích DN đầu tư xây dựng nhà cho thuê thương mại vẫn chưa có. Hiện nay, Bộ Xây dựng đang đề xuất với Chính phủ về vấn đề huy động tài chính cho việc phát triển nhà ở, đặc biệt là vốn của các DN thuộc các thành phần kinh tế và vốn của cộng đồng dân cư, người có nhu cầu về nhà ở. Đây là vấn đề bức thiết của xã hội nên thời gian tới cơ quan này sẽ đẩy mạnh việc nghiên cứu các chính sách hỗ trợ DN về tài chính đồng thời làm công tác tư tưởng cho người dân. Trong đó, chú trọng chính sách tín dụng cho DN vay đầu tư xây dựng nhà cho thuê.

(Theo SGTT)